‘Wat geef je voorrang bij renovatie?’

3 minuten leestijd

Een goed onderhouden en verduurzaamde woning is geen cadeautje voor de huurder, maar een recht. Dat zegt directeur Sjraar Canjels, die bij het Limburgse Vincio Wonen voor flinke uitdagingen staat.

Wat is jullie grootste uitdaging?

‘Die is tweeledig. Vincio Wonen heeft haar werkgebied in regio Heerlen. Dat is ook meteen bepalend voor onze opgaven. Na de mijnsluiting in 1974 is alles weggehaald wat te maken heeft met de mijnindustrie. De mijnkoloniewoningen van de corporaties zijn het enige wat ons nog herinnert aan die tijd. Het is cultureel erfgoed van meer dan 100 jaar oud, en dus niet meer van deze tijd qua comfort. Daar moeten we iets mee.’

‘Daarnaast had onze corporatie, toen ik aantrad, niet alleen een grote achterstand op onderhoud en verduurzaming, maar ook nog eens de laagste huurprijzen in de regio. Tegelijkertijd moeten we, net als iedereen, alle EFG-labels aanpakken. Dat was maar liefst 20% van onze 2.700 woningen. We maakten een kwaliteitsplan om 1.500 woningen aan te pakken. Maar het potje raakt leeg.’

‘Sinds dit jaar voeren we de maximale, inkomensafhankelijke huurverhoging door. Dat is een maatregel die we hard nodig hebben. En die fair is tegenover de huurders met de kleinste portemonnee. En alsnog moeten we, soms bijzondere, keuzes maken.’

Sjraar Canjels is directeur-bestuurder bij Vincio Wonen in Heerlen en Brunssum. Hij maakt er schrijnende situaties mee, bijvoorbeeld door stijgende energieprijzen. ‘Door allerlei regels, zoals de verhuurderheffing, de Vennootschapsbelasting (Vpb) en de Anti-Tax Avoidance Directive (ATAD) wordt het steeds moeilijker om het verschil voor huurders te maken.’

Hoe ziet zo’n keuze er concreet uit?

‘Renoveren of verduurzamen klinkt als een cadeau. Maar huurders hebben gewoon recht op een kwalitatieve woning die betaalbaar is. Dus als wij renoveren gaat de huurprijs sowieso niet omhoog, los van welk energielabel het wordt. Energielasten voelen huurders natuurlijk wel. Een voorbeeld van een bijzondere keuze betreft ons complex van 24 mijnkoloniewoningen met een FG-label. We wilden die woningen upgraden naar label A. Vervolgens gingen we in gesprek met de bewoners om de plannen te bespreken. We lieten berekeningen zien: wat de investering zou zijn en wat dit vervolgens zou besparen aan energielasten.’

‘Wat bleek? Bewoners wilden hoe dan ook in hun woning kunnen blijven, dat vonden ze het allerbelangrijkste. Hechte gemeenschappen zijn bang dat ze elkaar uit het oog verliezen als ze (tijdelijk) weg moeten. Dus ze zeiden: doe wat maximaal kan, als we er maar kunnen blijven wonen. Dat maximale resultaat was label D, tegen een investering van € 162.500 per woning.’

‘Wij hebben dit plan uitgevoerd. Want we willen niet tegen de wens van de huurders in, koste wat het kost het beste energielabel halen. Wij streven altijd naar zo veel mogelijk handtekeningen onder een plan, hoewel we volgens de regels maar 70% van de huurders mee hoeven te hebben. Bij deze 24 woningen kregen we 24 handtekeningen.’

‘Soms geven huurders de voorkeur aan energielabel D, als ze de woning maar niet uit hoeven’

Gaat het woongeluk van de een boven dat van de ander?

‘Dat is steeds weer ons dilemma. Hoe investeer je je geld? Stop je heel veel geld in de mijnkoloniewoningen, waar huurders al jarenlang niét de kwaliteit hebben die je wilt? Of kies je eerst voor recentere woningen, waardoor je meer in 1 keer kunt doen?’

‘Bij de mijnkoloniewoningen kun je bijvoorbeeld geen kunststof kozijnen met triple A-glas plaatsen, maar moet je de unieke kozijnen met de hand laten maken. De investering gaan we bovendien niet terugverdienen, want die mensen gaan niet snel verhuizen. Huurverhoging bij mutaties zit er dus voorlopig niet in. Onze governancecode zegt dat we “doelmatig en doeltreffend middelen moeten aanwenden”. Deze discussie komt dus steeds weer op tafel. Hoe verhoudt zo’n investering zich tot andere woningen, waarvan de huurders ook wensen en rechten hebben?’

Hoe praten jullie hierover met huurders?

‘In contact zijn met onze huurders heeft onze volle aandacht. In het begin hebben we veel klachten gehad; tegenwoordig valt het mee. We proberen steeds uit te leggen hoe de kosten en de baten zich tot elkaar verhouden. Als er jarenlang geen onderhoud gepleegd is aan jouw huis, dan is het heel moeilijk als andere woningen voorrang krijgen.’

‘Bij het bepalen van de volgorde kijken we naar welke woningen het oudst zijn en welke woningen het meeste uitgestelde onderhoud en de laagste energielabels hebben. Die overwegingen snappen is 1 punt, ze accepteren is iets anders. We blijven in gesprek en leggen steeds weer uit waarom we zo kiezen. Dat is het enige wat we kunnen doen.’

‘Als je erfgoed wilt behouden, dan kunnen we dat als corporaties niet alleen betalen’

Trekken jullie samen op met anderen?

‘We werken volop samen met collega-corporaties in Limburg. Iedereen loopt tegen hetzelfde dilemma aan vanwege het historisch erfgoed. En als je erfgoed wilt behouden, dan kunnen we dat niet alleen betalen. We hebben dit voorjaar een bidbook geschreven om het probleem aan te kaarten en inzichtelijk te maken.’

‘Voor 2.370 mijnwerkerswoningen in heel Limburg is een aanvullende investering van € 400 miljoen nodig en daarbij nog een extra investering van € 94 miljoen, specifiek voor behoud van erfgoed en identiteit. We willen graag dat gemeenten daarin verantwoordelijkheid nemen. Verder kijken we met collega-corporaties hoe we nauwer kunnen samenwerken. Bijvoorbeeld door gezamenlijk aan te besteden en in te kopen bij opgaven in dezelfde wijk. Alles om de huurder zo snel mogelijk en tegen de beste prijs een goede woning aan te bieden.’

Onderhoud, kwaliteitsverbetering en verduurzaming
Goed onderhoud, kwaliteitsverbetering en verduurzaming is de grootste kostenpost voor woningcorporaties. In 2024 besteedden corporaties hieraan meer dan € 12,1 miljard. En dat zal alleen maar toenemen want de opgaven nemen ook toe, variërend van verduurzaming en het oplossen van funderingsproblemen tot asbestsanering, hittestress, vocht en schimmel.

Corporaties werken onderling samen en met bouw- en markpartijen om zo efficiënt en effectief mogelijk hun woningen te onderhouden, te verbeteren en te verduurzamen. Lees er op Aedes.nl meer over bij deze onderwerpen:
Onderhoud en verbetering, Resultaatgericht samenwerken, Opdrachtgeverschap en inkoop.