Wijken die zichzelf terugverdienen

Slimme ontwerpkeuzes in gebiedsontwikkeling leveren op de lange termijn enorme besparingen op. Laat die verwachte besparingen, vóór de bouw begint, terechtkomen bij de partijen die in de plan- en bouwfase investeren. Dat is, in een notendop, het Samen slim-concept.

Denktank het Watertorenberaad (zie kader) heeft in zijn Samen slim-concept het idee uitgewerkt hoe je een wijk zo kunt ontwerpen dat er later zo min mogelijk aanpassingen nodig zijn. Door nu slimme keuzes te maken, kan er later bespaard worden op zorg- en jeugdzorgkosten voor passende woningen. Of op uitkeringen omdat minder mensen die niet nodig hebben, omdat werk en leer-werkplekken dichtbij zijn. Netverzwaring zal niet nodig zijn door lokale energiesystemen te gebruiken, en de kosten in waterketens zijn lager door klimaatvriendelijke inrichting.

Het Watertorenberaad is een samenwerkingsverband van overheden, ontwikkelaars en corporaties die gezamenlijk werken aan het verbeteren en versnellen van gebiedsontwikkeling in Nederland. Ze richten zich op het vinden van concrete oplossingen voor complexe vraagstukken door kennisdeling, pilots en het verbinden van verschillende financiële stromen. 

Lees meer op de website van Watertorenberaad.

Transparante methode

Die verwachte besparingen worden vaak pas jaren na oplevering zichtbaar. En komen dan terecht bij andere partijen dan die betrokken waren bij de bouw. Om juist die toekomstige besparingen te verbinden aan investeringen aan de ‘voorkant’ is er een heel andere manier van werken nodig, stelt het Watertorenberaad. Dat kan bijvoorbeeld door al vroeg heel andere dan de gebruikelijke gebiedscoalities te vormen. En door financieringsstromen van grondexploitatie, zorg, mobiliteit, energie en water met elkaar te verbinden. Er zou gewerkt moeten worden alsof er 1 portemonnee is.

Om dat voor elkaar te krijgen is een betrouwbaar rekenmodel noodzakelijk. Dat model moet de verwachte besparingen kunnen kwantificeren en inzichtelijk maken voor alle betrokken partijen. Een transparante methode die aannames onderbouwt en besparingen in ‘echt geld’ berekent. Pas dan, denkt het Watertorenberaad, zouden investeerders, overheden en maatschappelijke partijen het aandurven om de toekomstige winst naar voren te halen en gebiedsontwikkeling echt slimmer en uiteindelijk goedkoper te maken.

Halve oplossingen

Stadsontwikkelaar Annius Hoornstra is lid van het Watertorenberaad en groot pleitbezorger van het Samen slim-idee. ‘Toen ik 10 jaar geleden als gebiedsontwikkelaar door de netbeheerder werd gewaarschuwd dat netcongestie een steeds groter obstakel werd, had ik daar nog weinig begrip voor. Los dat zelf maar op, was mijn reactie. Daar denk ik nu anders over. Inmiddels accepteren we dat een oplossing vinden voor dit soort problemen deel uitmaakt van gebiedsontwikkeling.’

‘Maar de gebiedsontwikkelaar heeft zelf niet de financiële middelen om er iets aan te doen. Het leidt in de praktijk tot halve oplossingen. Een netbeheerder kijkt naar manieren om minder energie te gebruiken, terwijl het veel interessanter is om de buurt netneutraal te maken. Dan gaat er geen stroom het gebied in en uit en hoef je dus ook het net niet te verzwaren. Het geld dat je daarmee bespaart, kun je gebruiken in de exploitatieopzet van een nieuwe wijk.’

Hoornstra stelt dat het niet ingewikkeld hoeft te zijn om een wijk te ontwerpen die aansluit bij (toekomstige) maatschappelijke behoeften. Hij noemt als voorbeeld het nieuwe Arnhemse Rijnpark. Om erachter te komen aan welke eisen het gebied moest voldoen voor ouderen, werden 36 zorgprofessionals uitgenodigd.

‘Wij hadden bedacht dat er conform beleid 10% zorggeschikte woningen moesten komen. Wij hadden berekend hoeveel procent van de bewoners een kwartaal langer thuis zou kunnen wonen en wat dat kost en oplevert. Sodemieter op met die 10%, kregen we als antwoord van de zorgprofessionals. Waarom niet voor álle ouderen zorggeschikte woningen bouwen en dat ondersteunen met sociale infrastructuur, waarin jong en oud elkaar vinden? Daarmee bespaar je niet alleen op zware ouderenzorg maar ook op jeugdzorg.’

Lees door onder de illustratie.

400.000 woningen

De ambities van Samen Slim sluiten aan bij de agenda van het ministerie van BZK, zegt Hettie Politiek, programmadirecteur Grootschalige woningbouw van het ministerie. Er lopen inmiddels al verschillende pilots. Die vinden plaats in de grootschalige woningbouwgebieden die het ministerie van BZK heeft aangewezen. Momenteel zijn dat er 21 waar, bij elkaar opgeteld, 400.000 woningen moeten komen. De overheid investeert er in bereikbaarheid en openbare ruimtes. Hettie Politiek is enthousiast over de Samen Slim-aanpak omdat het een beter en effectiever ontwerp oplevert voor de langere termijn. Bijvoorbeeld doordat een zorgkantoor mee ontwerpt.

Deze nieuwe aanpak vraagt volharding, omdat die bestaande routes doorkruist. Het is niet vanzelfsprekend om passende huisvesting voor ouderen te financieren vanuit zorgkosten. Maar Hettie Politiek is optimistisch: ‘Binnen het Rijk zien we dat de huidige manier van werken om verandering vraagt. Op de verschillende departementen worden de pilots dan ook met grote interesse gevolgd. Het zou mooi zijn als zorgkantoren of verzekeraars straks aan de voorkant meedoen met gebiedsontwikkeling. Ook woningcorporaties moeten hun rol pakken als opdrachtgever. Ze kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het sociale weefsel in een wijk. Ik zou willen dat ze vaker aan tafel komen als medegebiedsontwikkelaar.’

Openbare ruimte als uitgangspunt

Wat een kans, dacht directeur Jan Kleine van De Suikerzijde, het stedelijk ontwikkelingsproject van de gemeente Groningen. Hij werd in 2018 gevraagd om het terrein van de voormalige suikerfabriek aan de westkant van Groningen te ontwikkelen. De gemeente wilde geen klassieke uitbreidingswijk maar een stadsdeel vol bedrijvigheid met winkels en veel groen en een station. De gemeente, gebiedsontwikkelaar Dura Vermeer en woningcorporaties Nijestee en Patrimonium werken daaraan samen binnen een partnerschap. Ze gaan volgens de Samen Slim-methode de eerste 700 van in totaal 5.000 woningen met bijbehorende voorzieningen realiseren.

In het ontwerp is de openbare ruimte als uitgangspunt genomen. Het wegenpatroon, de plantsoenen en de pleinen definiëren een stad veel meer dan de gebouwen, aldus Kleine. Er worden opvallende keuzes gemaakt. Zo mogen auto’s niet op straat geparkeerd worden. Bij de gemengde woonblokken met koop, middenhuur en sociale huurwoningen komen door de gemeente beheerde parkeergarages. Bewoners krijgen er betere openbare ruimte voor terug. Bijvoorbeeld in de vorm van een collectieve tuin of een gebouw dat als atelierruimte of ontmoetingsplek kan fungeren.

Buurthosts zijn aanspreekpunt

Kleine: ‘Zo zorg je dat mensen niet alleen in hun huis leven maar ook daarbuiten. Verder investeren we in buurthosts: conciërges die per woonblok een aanspreekpunt zijn. Dat is een onderschat aspect. Voor sociale samenhang heb je niet alleen verbinding nodig tussen bewoners onderling maar ook met instanties.’

Tekst: Peter Steeman, illustratie: Iris van den Akker

Wil je elk kwartaal Aedes-Magazine in jouw inbox?

Gerelateerde artikelen