Hoogleraar Edwin Buitelaar over planbatenheffing

De nieuwe coalitie wil een belasting op grondprijsstijging invoeren. Deze zogenoemde planbatenheffing geldt wanneer de bestemming van de grond verandert, bijvoorbeeld van landbouw naar wonen. Gaat dit woningcorporaties helpen in de strijd tegen woningnood? Edwin Buitelaar, hoogleraar Grond- en vastgoedontwikkeling, geeft een genuanceerde kijk.

Het huidige grondbeleid helpt niet om de woningnood tegen te gaan.

‘Er zijn allerlei factoren die ervoor zorgen dat de bouw niet zo snel gaat. Maar een belemmerende factor in het grondbeleid is zeker dat er veel geld te verdienen valt. Als de bestemming van landbouwgrond wijzigt naar wonen, gaat de waarde van de grond vele malen omhoog.’

‘Agrarische grond is tussen de € 7 en € 8 per vierkante meter waard. Met een bouwbestemming loopt de prijs op tot een paar honderd euro voor diezelfde vierkante meter. Dat maakt het voor allerlei partijen interessant om landbouwgrond aan te kopen, en soms te wachten tot die grond meer waard wordt. Doordat je kunt verdienen op grond, hebben zich allerlei partijen op die grondmarkt gestort.’

Het is belangrijk dat deze partijen een halt wordt toegeroepen.

‘Daar past wel nuance. Er zijn 2 typen grondverwervers: professionele projectontwikkelaars en speculanten. Projectontwikkelaars hebben de intentie om te bouwen. Dat doen zij alleen niet altijd op het moment dat het nodig is, omdat ze alles organisatorisch rond moeten krijgen en faseren van de bouw soms beter past in de planning. Het echte probleem zijn de speculanten, daarvan zien we er de laatste jaren steeds meer.’

De planbatenheffing is een geschikt middel tegen speculanten.

‘De voorgenomen heffing kan zeker een drukkende werking hebben op de prijs. Wat daarbij verder zou helpen is een stabiel en consequent ruimtelijk beleid van gemeenten. Zolang de bestemming van grond onduidelijk is, blijft er ruimte voor speculanten. Het Omgevingsplan is namelijk vaak een sluitstuk.’

Edwin Buitelaar (45) is hoogleraar Grond- en vastgoedontwikkeling en onderzoeksdirecteur Sociale geografie en Planologie aan de Universiteit Utrecht. Hij werkt op het grensvlak van beleid en wetenschap. De afgelopen 15 jaar voerde hij onder meer diverse onderzoeken uit voor het Planbureau voor de Leefomgeving.

‘Meestal vindt er na de verwerving van de grond een onderhandeling plaats tussen de gemeente en de grondeigenaar met bouwintenties. Dat levert de ruimte voor partijen om toch voortijdig grond te verwerven en erop te speculeren dat je het Omgevingsplan kunt laten vaststellen in een richting die voor jou goed uitpakt. Als gemeenten in hun Omgevingsplan een duidelijk cijfer aankondigen, bijvoorbeeld dat 30% bestemd is voor sociale huur, dan kunnen kopers minder bieden voor de grond. Er komen immers goedkopere woningen te staan.’

Het risico van de heffing is dat projectontwikkelaars hun business case niet rond krijgen en dan maar niet bouwen.

‘Ik ga ervan uit dat deze heffing, als die er komt, goed wordt ingericht en nooit over alle opbrengsten zal gaan gelden. Een belasting moet altijd acceptabel zijn, anders zou inderdaad niemand meer gaan bouwen. Dan draai je de bouw de nek om.’

De heffing is ook nadelig voor corporaties die eigenaar van grond zijn.

‘De heffing is alleen van toepassing als de bestemming meer oplevert dan dat ’ie kost. Als er geen baten zijn, is er ook geen heffing. Als corporaties grondeigenaren zijn en daarop sociale huurwoningen willen bouwen, dan hebben ze niets te vrezen van zo’n heffing. Want het realiseren van sociale huurwoningen kost meer dan dat het opbrengt – de zogenoemde onrendabele top.’

De planbatenheffing is al vaker besproken, dus het is afwachten of het er echt van gaat komen.

‘Het idee is inderdaad vaker geopperd. Maar in de tijd dat ik onderzoek doe naar grondontwikkeling, bijna 20 jaar, is het nog niet eerder zo serieus onderzocht. Het staat niet alleen in het hoofdlijnenakkoord, maar is ook onderdeel van het interdepartementaal beleidsonderzoek Woningbouw & Grond, waaraan ik meewerk. Dat houdt in dat het idee al langer ambtelijk wordt verkend.’

‘Eerder werd de suggestie terzijde geschoven vanwege het eigendomsrecht, dat voor sommige partijen heilig is. Dat is echter niet het allersterkste argument, want het hele concept van een Omgevingsplan met een vergunningensysteem is juist een beperking op het eigendomsrecht.’

Er zijn genoeg andere opties om de woningbouw te versnellen.

‘De woningnood is een complex probleem, waar 1 oplossing niet genoeg is. We moeten sowieso naar een verzameling van maatregelen. Het kost een gemeente bijvoorbeeld ontzettend veel tijd om het Omgevingsplan vast te stellen. Daar zijn mensen voor nodig, net als in de bouw. Die capaciteit moet worden geregeld.’

‘Los daarvan denk ik dat het goed zou zijn wanneer gemeenten weer meer grond gaan verwerven voor betaalbare woningen. Tot slot lijkt een belasting op onbenutte bouwgrond mij een goed idee. Het vormt een prikkel voor partijen om na een vergunningverlening niet te lang te dralen – een manier om vaart te houden in bouwplannen.’

Meer lezen?
Woningcorporaties hebben geen tot weinig eigen grond om op te bouwen. In het artikel Hoe zit het met grond lees je hoe dat komt. Daarom is samenwerking nodig met gemeenten en projectontwikkelaars. 
Meer informatie over grondbeleid vind je op Aedes.nl bij het deelonderwerp grondbeleid.
Wil je meer informatie over samenwerken tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties, bekijk dan Leidende principes voor samenwerking van NEPROM en Aedes.
Op de pagina van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties vind je hulp en inspiratie voor samenwerken aan nieuwbouw.

Tekst: Riejanne Wolswinkel, foto: Ed van Rijswijk

Wil je elk kwartaal Aedes-Magazine in jouw inbox?

Gerelateerde artikelen