Samenwerken met marktpartijen

Bouwlocaties zijn onmisbaar in de strijd tegen de woningcrisis. Om aan beschikbare grond te komen, trekken corporaties steeds vaker samen op met marktpartijen. ‘Het is echt een trein die in beweging moet komen.’

Meer dan 60% van de woningcorporaties heeft te weinig grond om nieuwbouwwoningen te realiseren. Sinds de kredietcrisis is het grondbezit van gemeenten en woningcorporaties afgenomen. Woningcorporaties hebben grond voor 22.000 woningen, terwijl is afgesproken dat ze dit decennium 300.000 woningen gaan bouwen. Daardoor zijn ze steeds afhankelijker van marktpartijen en gemeenten om aan bouwlocaties te komen.

Zelf grond kopen is een optie, maar geen eenvoudige. Corporaties mogen alleen grond kopen waar al een woonbestemming op zit, die binnen 5 jaar ook echt leidt tot gerealiseerde bouw. De Tweede Kamer nam in 2022 vrijwel unaniem een motie aan om die belemmeringen af te schaffen. Voor corporaties die zelf willen bouwen, is dit gunstig. Grond zonder woonbestemming is goedkoper. Het vraagt wel om een hogere risicobereidheid. Je weet natuurlijk niet zeker of en wanneer de bestemming van die grond verandert.

Met grondeigenaar rond de tafel

Wat de slag om de beschikbare bouwgrond bemoeilijkt, is dat corporaties maar een deel van de woningbouw voor hun rekening nemen. Voordat de nieuwe Woningwet in 2015 in werking trad, was het voor woningcorporaties makkelijker om zelf grond te kopen en daarop te bouwen. Corporaties mochten destijds middenhuur en koopwoningen realiseren. Middenhuur mag onder strikte voorwaarden nog wel, maar koopwoningen bouwen mag niet meer.

Die restricties knellen des te harder, doordat de prijs van bouwgrond hoog is. Dat maakt het financieel lastig om rendabele woningen te realiseren. ‘Op goedkope woningen verdien je niets’, vertelt Jeroen de Leede, coördinator van het cluster Bouwen en Wonen bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). ‘Met dure woningen kun je de bouw van goedkope woningen financieren. Bovendien willen we meestal op grotere bouwlocaties een gevarieerd programma. Niet alleen sociale huur. En niet alleen woningen, maar ook winkels. Om je bouwopdracht als corporatie uit te voeren, moet je met de grondeigenaar rond de tafel. Dat is in de meeste gevallen een marktpartij.’

Dat een projectontwikkelaar het voortouw neemt, hoeft voor een woningcorporatie geen nadeel te zijn, vindt De Leede. Ontwikkelaars hebben er belang bij om hoogwaardige woningen te realiseren. ‘Die zien zelf ook wel dat je het aandeel van sociale woningen zorgvuldig moet inpassen. Het belangrijkste is dat een corporatie in een vroeg stadium is aangehaakt, zodat je vooraf een programma van eisen en een prijsafspraak hebt. De expertise van de projectontwikkelaar komt vaak als geroepen.’

Veel woningcorporaties hebben geen eigen ontwikkelafdeling meer, omdat de mogelijkheden om zelf woningen te ontwikkelen kleiner zijn geworden. De Leede: ‘Een gebied ontwikkelen is een vak apart. Dat moet je regelmatig doen. Anders verdwijnt de routine en de kennis.’

De gemeente heeft het laatste woord en stelt randvoorwaarden aan degene die iets wil realiseren. Een plan moet een bepaald percentage sociale huurwoningen bevatten. ‘Een projectontwikkelaar kan er ook toe verplicht worden om het plan met een lokale woningcorporatie uit te voeren. Als we er niet uitkomen, wordt er niet gebouwd, zegt de gemeente dan. Dat komt weleens voor. In iedere gemeente vind je locaties waarover al jaren gesteggeld wordt’, vertelt De Leede.

Plannen in overvloed

Eva Hekkenberg, directeur Concepten van bouwende projectontwikkelaar VORM, begrijpt de frustratie van corporaties over het tekort aan beschikbare bouwgrond. Maar de lange aanloop naar nieuwbouw is volgens haar een groter obstakel. ‘Er is vooral weinig grond waarop direct gebouwd kan worden. Plannen zijn er in overvloed. Er is absoluut een wil om sociale huurwoningen te bouwen. Het duurt alleen zo lang voor er een paal de grond in gaat. Overal zitten haken en ogen aan. Van onvoldoende capaciteit op het elektriciteitsnet tot boze buren.’

~ Lees verder onder de illustratie ~

Hoe komt VORM aan bouwgrond? Hekkenberg: ‘Door aanbestedingen van gemeentegronden te winnen en locaties aan te kopen. In Rotterdam hebben we bijvoorbeeld de Unileverfabriek gekocht. Daar worden 1.000 woningen gerealiseerd.’ Ook wordt er samen met een woningcorporatie grond gekocht. Het is financieel aantrekkelijk en het geeft ook zekerheid.

‘Het is fijn als je vooraf exact weet wat voor programma een woningcorporatie wil op een locatie. Zo zorg je dat je bekend raakt met elkaars regels. Als je voor het eerst met een corporatie samenwerkt, weet je nog niet welke eisen ze hebben. Als je dat wel weet, kun je het project optimaal berekenen en de beste bieding doen’, zegt Hekkenberg.

Leidende principes voor samenwerking

Om de samenwerking te verbeteren, hebben Aedes en NEPROM, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars, samen enkele leidende principes voor samenwerking geformuleerd. Zo verbeteren zij de transparantie in de werkwijze tussen corporaties en projectontwikkelaars. Dat varieert van een gezamenlijk gebiedsbod uitbrengen bij gemeenten en het opstellen van duidelijke contracten tot het inzicht bieden in elkaars rekenmethodieken.

Aan de slag met leidende principes voor samenwerking

NEPROM en Aedes hebben de publicatie Leidende principes voor samenwerking gemaakt, samen met ontwikkelaars en corporaties.
Die principes gebaseerd op praktijkervaringen helpen woningcorporaties en projectontwikkelaars om met elkaar in gesprek te komen, elkaar goed te leren kennen en samen te werken vanuit gedeelde waarden. Met het uiteindelijke doel sneller meer woningen te bouwen voor al die mensen die een huis nodig hebben.

Hekkenberg was er nauw bij betrokken. Ze is niet bang dat het document een papieren tijger blijkt. Er hoort een aantal producten bij die leidende principes. Bijvoorbeeld een lijst van punten waaraan een zogenoemde turn key overeenkomst moet voldoen. Dat is een contractvorm waarbij het gehele bouwproject wordt uitbesteed aan 1 partij. Of een rekentool waarmee je inzicht krijgt in elkaars rekenmethodiek.

Een ontwikkelaar kijkt naar kosten en opbrengsten. Een corporatie rekent met een exploitatiemodel. Dat levert soms heel andere cijfers op. Hekkenberg: ‘Ik merkte in de werkgroep van ontwikkelaars en corporaties dat iedereen behoefte heeft aan zulke tools. Het geeft begrip voor elkaars belangen.’

Neem de sociale huurflat Pompenburg in het centrum van Rotterdam bij het voormalig Station Hofplein. Hier verrijzen straks 3 woongebouwen met torens. Het is een voorbeeld van gebiedsontwikkeling waarbij Havensteder, de eigenaar van Pompenburg, deelneemt aan de plannen van een marktpartij.

‘Normaal zou je een gebouw als Pompenburg, dat is gebouwd in de jaren 80, niet nu al slopen’, aldus Hedy van den Berk, bestuursvoorzitter van Havensteder. Er staan allemaal gebouwen omheen die een projectontwikkelaar heeft opgekocht. Voor die ontwikkelaar is het een interessante locatie om dure huur- en koopwoningen te bouwen.

‘Wat het voor ons interessant maakt, is dat in het plan veel meer sociale huurwoningen terugkomen dan er nu staan. Dat sluit aan bij onze verdichtingsopgave. Het is geen makkelijke route. De huurders die daar wonen moet je een alternatief bieden waar ze blij van worden. Pas dan kun je die panden inbrengen voor gebiedsontwikkeling. Het is echt een trein die in beweging moet komen.’

Gebiedsontwikkeling is een vak

Zelf bouwen gebeurt wel, maar vooral op kleinere locaties. Bijvoorbeeld op grond waar ooit een gebouw van Havensteder stond, maar dat nu in gebruik is als voetbalveldje. Als het om een wijk gaat waarin een groot deel van de nieuwbouw in een gemengd woningbouwprogramma moet worden gerealiseerd, zoekt Havensteder de samenwerking met een marktpartij. Liefst een die conceptuele kennis heeft over hoe je verschillende groepen prettig samen laat wonen in een wijk.

Van den Berk: ‘Je kijkt naar de prestaties uit het verleden van zo’n gebiedsontwikkelaar. Wat hebben ze ergens anders neergezet? Je hebt er die woningen bouwen op triple A-locaties, maar wij zoeken de stadsontwikkelaar die een visie heeft op een lastigere locatie.’

Gebiedsontwikkeling is een vak. Die kennis moet je zelf ook hebben. Aedes is gestart met een programma gebiedsontwikkeling waarin woningcorporaties ervaringen delen. ‘Dat is echt nodig. Daar doen wij ook aan mee.’

Het kost Havensteder in de regel geen moeite om aansluiting te vinden bij een commerciële partij. ‘Een ontwikkelaar kan eigenlijk niet om ons heen en de gemeente ook niet. In de jaren 80 hebben we een ruilverkaveling gehad in Rotterdam tussen de 4 grote woningcorporaties. Sindsdien zitten we geconcentreerd in wijken. Daardoor heb je een sterke positie als het over stadsontwikkeling gaat.’

Om druk op de ketel te houden, zijn korte lijnen met de gemeente onmisbaar. Jaarlijks hebben de bestuursvoorzitters van de 4 grote corporaties in Rotterdam samen met de wethouder een tweedaagse bijeenkomst waarin ze bespreken wat er het komende jaar allemaal op hen afkomt. Dat betaalt zich uit. Bijvoorbeeld als een gepland project met een marktpartij financieel onhaalbaar wordt door de eisen van de gemeente. Of als een geplande sloop stuit op verzet van de gemeente. Uiteindelijk komt dat op het bordje van de bestuursvoorzitter en de wethouder terecht. Van den Berk: ‘Ik loop regelmatig na afloop van een overleg met de wethouder langs een project. Dan kun je laten zien hoe een beslissing in de praktijk uitpakt. Dat helpt enorm.’ 

Tekst: Peter Steeman, illustraties: Aart-Jan Venema

Wil je elk kwartaal Aedes-Magazine in jouw inbox?

Gerelateerde artikelen