Nieuwe spelregels voor de regio

In de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting staan nieuwe spelregels voor provincie, gemeente en woningcorporatie om de doelstellingen voor betaalbare woningen te realiseren. Wat betekent dat in de praktijk? We vragen het aan 3 betrokken partijen: provincie, gemeente en woningcorporatie.

De nieuwe wet stelt regionale samenwerking verplicht. De provincie moet toezicht houden op die samenwerking. Daarnaast worden beroeps- en bezwaarprocedures sneller afgehandeld. Een van de belangrijke punten waar de provincie toezicht op moet houden is het verdelen van de huisvesting van urgent woningzoekenden per gemeente. In de regio moeten gemeenten hierover met elkaar in gesprek en er afspraken over maken.

En de wet introduceert wettelijke normen voor de betaalbaarheid van nieuw te bouwen woningen in de regio: twee derde betaalbaar, 30% sociale huur. Gemeenten moeten met elkaar afspreken hoe ze dit in de regio verdelen. Wanneer een gemeente onder het landelijk gemiddelde zit met haar sociale huurvoorraad moet ze verplicht in de nieuwbouw 30% sociale huur ontwikkelen. Heeft een gemeente juist meer sociale huur dan het landelijk gemiddelde, dan ligt de nadruk op 40% middenhuur en betaalbare koopwoningen. Dankzij die wettelijke verplichtingen kan de gemeente ook bij marktpartijen duidelijk haar wensen op tafel leggen.

Steviger gesprek

De provincie speelt een belangrijke rol bij de uitvoering van de wet. Die bewaakt de regionale samenhang en ziet toe op het maken en nakomen van regionale afspraken. Als een gemeente haar doelstellingen jaar op jaar niet haalt, mag de provincie, als laatste escalatiestap, op kosten van de gemeente vaststellen waar betaalbare huurwoningen gebouwd gaan worden.

Een forse maatregel, vindt Tijn Leusink, beleidsadviseur Wonen bij de provincie Flevoland. ‘Maar het is niet het doel van deze wet. Het is vooral een stok achter de deur. In eerste instantie ga je het gesprek aan. Waardoor lukt het niet? Welke knelpunten verhinderen dat de bouw start? Als het gaat om stikstof en netcongestie, is vooral het Rijk aan zet. Maar we kunnen wel helpen, bijvoorbeeld door bouwers te stimuleren netbewuste nieuwbouw toe te passen. Dat zijn woningen en wijken die zoveel mogelijk zelfvoorzienend zijn en dus minder bijdragen aan piekbelasting op het net.’

Er klinkt hier en daar gemeentelijke kritiek op de top-downbenadering. Maar gemeenten gaan nog altijd zelf over de ruimtelijke kwaliteit, het aanwijzen van woningbouwlocaties en het aantal woningen per locatie. Leusink verwacht in zijn eigen provincie Flevoland dan ook geen beren op de weg. ‘We staan op goede voet met gemeenten. Wel moeten we nog bepalen hoe we die monitoring gaan inrichten. Wat wordt bijvoorbeeld het moment waarop je zegt: nu gaan we het stevige gesprek voeren?’

Lees door onder de illustratie.

30% sociale huur

Niet iedereen schat de nieuwe gezagsverhouding zo rooskleurig in. Frank Roerdinkholder is directeur financiën en bedrijfsvoering bij woningcorporatie Vivare en voorzitter van de raad van commissarissen bij woningcorporatie Woonmensen. Hij vraagt zich af of provincies hierop zitten te wachten. ‘Je krijgt als provincie een actieve rol op het gebied van volkshuisvesting waarbij je mogelijk impopulaire maatregelen moet nemen. Wat doe je als een gemeente niet aan die voorwaarde van 30% sociale huur voldoet? Dit gaat best ver.’

‘De wet zorgt voor een nieuwe dynamiek’, zegt Roerdinkholder. ‘Als een gemeente geen grond voor sociale huur wil aanbieden voor een passende, sociale grondprijs kan een woningcorporatie naar de provincie stappen. Met de wet kun je elkaar meer dwingen. Het is natuurlijk wel de vraag wat dat doet met de onderlinge relatie.’ Hij is niettemin enthousiast over de nieuwe wet. ‘De aankondiging van de wet heeft ons als woningcorporatie enorm geholpen. Gemeenten en provincies, maar ook projectontwikkelaars en bouwbedrijven zien ons veel meer dan vroeger als een onmisbare gesprekspartner voor hun plannen.’

Doen wat lokaal nodig is

Het is winst dat corporaties als onmisbare partij worden gezien. Maar het is de vraag of corporaties de middelen hebben om de woningbouwopgave waar te maken. Bij sociale nieuwbouw is de onrendabele top vaak aanzienlijk. Bij een investering van circa €300.000 en een rente van rond 3% komen de rentelasten alleen al uit op ongeveer €750 per maand, terwijl de (sociale) aanvangshuur daar regelmatig onder ligt. Op langere termijn kan de exploitatie verbeteren, maar deze wet vraagt juist om veel extra sociale huurwoningen, waarvan de businesscase zonder aanvullende middelen of afspraken vaak lastig sluitend te krijgen is.

Bovendien creëert de wet daarmee een keurslijf voor woningcorporaties, vindt Roerdinkholder. ‘We hebben meer doelstellingen dan het bouwen van woningen. We willen als sector ook verduurzamen, werken aan de leefbaarheid en de huur betaalbaar houden. De ruimte om keuzes te maken wordt met deze wet minder. Een belangrijk deel van onze investeringscapaciteit moeten we inzetten voor nieuwbouw. Als we alles uit de Nationale Prestatieafspraken volkshuisvesting willen realiseren komen we als sector de komende 10 jaar € 19,4 miljard tekort. De wet raakt daarmee ook aan een discussie die we al langer voeren. Namelijk of we de keuzevrijheid hebben om te doen wat lokaal nodig is. Zijn we een zelfstandig bedrijf of vooral een uitvoeringsorganisatie?’

Bouwstromen

Roerdinkholder is blij met de mogelijkheid die de wet Vivare geeft om bij te dragen aan de nieuwbouwopgave in gemeenten aan de rand van haar werkgebied. Al kan het schuren als een woningcorporatie bestaande woningen niet meer zou kunnen verduurzamen door investeringen in gemeenten buiten het eigen gebied. Hoe verhoudt die solidariteit met andere corporaties zich tot de verantwoordelijkheid om de eigen organisatie financieel gezond te houden? ‘We staan als sector samen voor een maatschappelijke opgave. Zolang we verantwoord kunnen investeren – en Vivare staat er gelukkig financieel goed voor – vinden we dat we moeten bijdragen aan deze opgave.’

Het helpt dat de wet innovatie aanjaagt. Om in kleinere gemeenten toch rendabel te bouwen wordt het interessant om bouwstromen te organiseren. Door bijvoorbeeld samen met andere woningcorporaties prefabwoningen van een bepaald type in te kopen. Verder versnelt de wet de beroepsprocedure voor woningbouwprojecten. Er kan maar een keer beroep worden aangetekend en de Raad van State doet binnen 6 maanden uitspraak.

Zorgen over de uitvoering van projecten heeft Roerdinkholder niet. ‘Vanaf volgend jaar willen we een woning per dag bouwen. We horen niet meer van aannemers dat ze niet kunnen leveren. De standaardisatie in de bouw helpt daarbij.’

Cirkels

‘Belangrijkste winst is dat met deze wet samenwerken aan de regionale opgave centraal staat.’ De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen is een samenwerkingsverband van 17 gemeenten en heeft al veel ervaring met de zogenoemde woondeals. Zo is er een gezamenlijke huisvestingsverordening en een gezamenlijke aanpak voor circulair bouwen. Ook is er een bemiddelingstafel waar gemeenten, woningcorporaties en zorgorganisaties huisvestingsknelpunten voor specifieke bewonersgroepen kunnen oplossen. En de gemeenten hebben een ‘fair share’ afgesproken, zodat iedere gemeente een eerlijk aandeel heeft in de bouwopgave.

‘Het belangrijkste is dat je het er met elkaar over hebt’, zegt Harriët Tiemens, directeur van Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. ‘Gemeenten praten soms in cirkels. Ze melden dat uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat er géén behoefte is aan sociale woningbouw. Vervolgens kunnen ze geen statushouders opvangen, want ze hebben geen sociale woningbouw. Dan ben je uitgepraat.’

Sneller aan de slag

De Groene Metropoolregio heeft tot nu toe ieder jaar de geplande aantallen uit de woondeal gerealiseerd. Dat is een kwestie van realistisch plannen, aldus Tiemens. Toch gaat niet alles van een leien dakje. Externe factoren als netcongestie of stikstof kunnen roet in het eten gooien. Een ander knelpunt ontstaat als een bouwproject een onrendabele top heeft.

‘In een woonwijk met 30% sociaal en 60% betaalbaar zit altijd een deel dat je niet terugverdient met de huur of verkoop van een woning. Dat gat dicht je niet met subsidies alleen. Je moet de financiële pijn delen. Een actief grondbeleid helpt daarbij. Door de regionale afspraken zien gemeenten daar de voordelen van. Dan voer je de regie over welke grondprijs past bij welk type woning. Je kunt ook sneller aan de slag.’

Tiemens verwacht niet dat de Wet versterking regie volkshuisvesting veel gaat veranderen in haar regio. Andere regio’s krabben zich misschien wel achter de oren. ‘Als je niet gewend bent met andere gemeenten samen te werken betekent deze wet nogal wat. Dan word je verplicht om samen iets te doen, wat bij ons vrijwillig gebeurt. Als je zegt dat je te weinig rendement hebt voor een woningbouwproject moet je de anderen ook in je boeken laten kijken. Dat je zoiets met elkaar deelt, was 7 jaar geleden ondenkbaar. Je moet elkaar vertrouwen.’ 

Tekst: Peter Steeman, illustratie: Lobke van Aar

Wil je elk kwartaal Aedes-Magazine in jouw inbox?

Gerelateerde artikelen