Elke woning is er één

Hoe kunnen we beter gebruikmaken van de bestaande woningvoorraad? In de Woontopafspraken is dit ‘beter benutten’ expliciet benoemd als een optie om meer woonruimte te creëren. Uitvoering daarvan is niet eenvoudig vanwege conflicterende regels en bouwkundige uitdagingen. Toch zijn er al voorbeelden waar het gemeente en woningcorporatie samen al pionierend lukt. In Zoetermeer bijvoorbeeld.

Efficiënter gebruikmaken van de bestaande woningvoorraad kan op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door meer mensen onderdak te bieden in hetzelfde pand via woningdelen en of zelfs het splitsen van woningen. Maar het kan ook door extra woningen op platte daken te bouwen. Of door woningen aan de zijkant of aan de plint toe te voegen. Een aantal pioniers heeft er al ervaring mee.

De bestaande woningvoorraad beter benutten, vraagt om schaken op meerdere borden. Bij woningdelen en hospitaverhuur ligt het initiatief bij de bewoner en hebben corporaties en gemeenten een faciliterende rol. Voor het toevoegen van woningen door een extra woonlaag (optoppen), het verbouwen van de onderste laag van een gebouw (uitplinten) of het toevoegen van woningen aan de zijkanten (aanplakken) ligt de bal bij de woningcorporatie, maar moet de gemeente toestemming geven. Ook voor het splitsen van woningen moeten gemeenten met corporaties vaststellen waar dat wenselijk is.

Aanjagen

‘Die afweging moet lokaal gemaakt worden. Het is de taak van het Rijk om te zorgen dat wetgeving het mogelijk maakt’, aldus Jeske de Lint, directeur Wonen bij het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). ‘We willen het proces aanjagen. Dat doen we met wetgeving, maar ook met financiële prikkels. Zo krijgen gemeenten vanaf 2026 een bijdrage voor woningen die ontstaan vanuit de bestaande voorraad.’

‘Ook de Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen is sinds dit jaar van toepassing op optopwoningen. En het is belangrijk om mensen goed te informeren. Corporaties, gemeenten en burgers weten nu nog niet goed  wat wel en niet mag. Beter benutten is op dit moment nog pionieren.’

Wat vraagt dat van corporaties, gemeenten en het Rijk? ‘In ieder geval een nauwe samenwerking, lef en doorzettingsvermogen’, aldus De Lint. ‘Dat kost wat, maar het levert veel op. Niet alleen meer woningen, je maakt zo ook bestaande woningen voor meer mensen beschikbaar.’

Tijdens de Woontop in december 2024 is daarom afgesproken om gemeenten te ondersteunen om samen met corporaties en marktpartijen scans uit te voeren die de mogelijkheden in kaart brengen. Wanneer dat gebeurd is, maken corporaties, particuliere eigenaren en overheden afspraken over een opschaalbare aanpak voor de realisatie van die woningen. Het ministerie van VRO ondersteunt de ontwikkeling van die eerste locaties met expertise en een financiële experimenteerbijdrage. En werkt deze afspraak momenteel verder uit.

Het Rijk, overheden, woningcorporaties en marktpartijen hebben op de Woontop concrete afspraken gemaakt hoe ze het bouwen van nieuwe woningen versnellen naar 100.000 woningen per jaar. Beter benutten van de bestaande woningvoorraad is onderdeel van die afspraken.

Over de streep

Op de Woontop spraken de gemeenten Zoetermeer, Rotterdam en Den Haag met de woningcorporaties af jaarlijks honderden woningen toe te gaan voegen door optoppen, aanplakken en uitplinten. Twee derde van de hiervoor geschikte woningen in Zoetermeer is in beheer van een corporatie.

Het gaat voornamelijk om 3- of 4-laags portiekwoningen waaraan woningen zijn toe te voegen. Zoetermeer wil met De Goede Woning, Stedelink en Vidomes 400 tot 700 extra woningen realiseren. Daarvoor hebben ze een intentieverklaring getekend.

Zoetermeer heeft al ervaring met het optoppen. Woningcorporatie Vidomes heeft in de wijk Seghwaert een voormalig zorgcentrum gerenoveerd. Aan de 60 appartementen is een extra woonlaag met 10 appartementen toegevoegd. In de volgende fase wordt het complex verder uitgebreid met 22 optopwoningen en 45 aanplakwoningen.

Lees door onder de illustratie.

Ronald Weerwag, wethouder Wonen in Zoetermeer, is enthousiast over de mogelijkheden. ‘Je slaat een paar vliegen in één klap. Niet alleen maak je iemand blij die kan starten of doorstromen, je pakt ook de openbare ruimte aan. Het is veel meer dan alleen een verdieping erop. Het bestaande gebouw wordt verduurzaamd. Er wordt stadsnatuur toegevoegd of een ontmoetingsruimte. Misschien kan je extra zorgvoorzieningen kwijt op de begane grond. Met het totale concept trek je de omwonenden over de streep. Zo’n eerste project is belangrijk. Als ze zien hoe de woningen en de omgeving ervan opknappen, dan gaan ze erom vragen: “Wanneer is onze wijk aan de beurt?”’

Lessen

Woningen delen of splitsen is nog niet gebeurd, maar de gemeente onderzoekt de mogelijkheden wel. Weerwag: ‘We nemen het op in het ontwerp van het volkshuisvestingsprogramma. De galerijflats uit de jaren 60 en 70 lenen zich prima voor zo’n transformatie. In plaats van de traditionele indeling met grote flats kies je voor kleinere appartementen. Je kan er ook nog een ontmoetingsplek maken. Ook dat kun je meenemen in de verduurzamingsopgave van woningcorporaties.’

Uit die eerste ervaring is al een aantal lessen te halen. Het aanpassen van het bestemmingsplan is er 1. Voor een wijziging moet je de gemeenteraad overtuigen. Dat is niet lastig als je maar goed uitlegt dat het niet alleen gaat om de noodzaak om mensen een woning te geven, maar ook om het toevoegen van kwaliteit aan de omgeving. De parkeernorm wordt vaak als obstakel genoemd, maar dat hoeft geen probleem te zijn. Huurders van woningcorporaties hebben gemiddeld minder auto’s. Het helpt ook als je focust op een doelgroep die minder behoefte heeft aan een auto, zoals jongeren of senioren, en een locatie kiest in de nabijheid van openbaar vervoer en winkelcentra.

Om de samenwerking tussen woningcorporatie en gemeente soepel te laten verlopen, worden projectleiders benoemd die vanuit de gemeente heel gericht actie kunnen ondernemen. ‘We geven iedere projectleider meerdere projecten’, zegt Weerwag. ‘Dat heeft met de kleinschaligheid te maken. Als je optopt, voeg je aan een bouwblok misschien 12 woningen toe. Dat is veel minder dan het aantal woningen dat een bouwproject meestal oplevert. En corporaties kunnen gebruikmaken van de expertise van ons dakenteam.

De gemeente heeft al een dedicated team van stedenbouwkundigen die kijken wat er allemaal mogelijk is met de platte daken in de stad. Dat dakenteam kijkt samen met woningcorporaties naar optopmogelijkheden, en onderzoekt de businesscase. Daarin trekken ze op met de provincie en het Rijk.’

Lenigheid

Ook Stedelink heeft de intentieverklaring ondertekend. Eerst is een bureaustudie gedaan naar de oppervlakte van daken. Vervolgens is ingezoomd op locaties. ‘Daarvan hebben we de mogelijkheden van beter benutten bepaald’, aldus Marion Timmermans, bestuurder van Stedelink. ‘Hoe moeilijk verwachten we dat het technisch zal zijn? Als je een naoorlogs woonblok van 4 verdiepingen met 2 extra etages optopt, dan moet er een lift bij. Daar is ruimte voor nodig. Je hebt ook een technische constructie nodig die het aankan. En je hebt een buurt nodig die zich ervoor leent.’

Lees door onder de video.

‘Het is een testcase. Kun je bijvoorbeeld optoppen terwijl er mensen in die bestaande woningen wonen? En hoe kun je de leefbaarheid in een wijk garanderen als er ineens woningen bijkomen? Het wordt interessant om dat aan de praktijk te toetsen.’

Dit vraagt een bepaalde lenigheid van de organisatie, verwacht Timmermans. ‘De bouwtechnische aspecten zijn bijvoorbeeld anders. Als je optopt, gebruik je lichtere materialen zoals hout. Dat heeft gevolgen voor het ontwerp en de selectie van de aannemer.

Ook in de gesprekken met de gemeente loop je tegen nieuwe onderwerpen aan. Je verwacht dat de gemeente het openbaar groen zo inricht dat je met meer mensen toch groen in de buurt ervaart. Bijvoorbeeld door de aanleg van kleine parkjes. Het is belangrijk dat de gemeente aan je kant staat. Je hebt vergunningen nodig om te bouwen. Als ze niet bereid zijn om bestemmingsplannen aan te passen of mee te denken over de leefbaarheid, dan krijg je dit niet voor elkaar.’

Tekst: Peter Steeman, illustratie: Olivier Heiligers

Wil je elk kwartaal Aedes-Magazine in jouw inbox?

Gerelateerde artikelen