Nieuwbouw versnellen in Bouwstroom Noord

Bij Bouwstroom Noord weten ze de bouw van 1.000 nieuwe woningen te versnellen én betaalbaar te houden. Hoe dat kan? Maar liefst 5 corporaties werken samen met 2 bouwbedrijven. ‘Dankzij de zeer strakke planning kunnen we écht produceren.’

Stel, je wilt als corporatie op 4 locaties een klein aantal woningen bouwen. Wat er dan normaal gesproken gebeurt: je zet 4 projecten op poten, met 4 verschillende architecten, 4 bouwers, enzovoorts. Je maakt dus ook 4 keer ontwikkelkosten. Dat dat ook anders kan, bewijzen corporatie Woonservice en bouwer Trebbe in de Drentse dorpen Sleen, Odoorn, Klijndijk en Veenoord. Daar werden in minder dan een jaar tijd, in totaal 36 betaalbare woningen gebouwd. Woonservice en Trebbe voegden de 4 kleinere projecten samen tot 1 project en maakten daarmee de bouw van deze woningen sneller en goedkoper.

Een ‘minibouwstroom’, noemen ze deze vorm van werken, die voortvloeit uit het grotere samenwerkingsverband Bouwstroom Noord. Daarin hebben, naast Woonservice en Trebbe, corporaties Actium, Woonconcept, Lefier, Wold & Waard en bouwbedrijf Dura Vermeer de krachten gebundeld, vertelt directeur-bestuurder Bothilde Buma van Woonservice.

‘Bouwstroom Noord komt voort uit een bestaand inkoopcollectief van corporaties. We hadden al langer de wens om, behalve materialen en diensten, ook nieuwbouw collectief in te kopen. Begin 2021 hebben we de samenwerkingsovereenkomst getekend en nog geen half jaar later zijn we begonnen met bouwen.’

De 5 corporaties leggen hun nieuwbouwplannen naast elkaar en stellen vervolgens een planning op, legt Buma uit. ‘Het idee is om de projecten naadloos op elkaar aan te sluiten, zodat de bouwstroom niet wordt onderbroken. Onze bouwers hebben continuïteit nodig – ze willen hun mensen aan het werk houden. Dat vertaalt zich ook in de prijzen. Als de bouwer weet dat hij, na afronding van een project, meteen met het volgende kan beginnen, dan calculeer hij dat in. Dus de corporaties hebben ook wat betreft de kosten baat bij continuïteit.’

Mopperen helpt niet

Bouwstroom Noord werkt met vaste product-marktcombinaties (pmc’s): bij ieder project zijn de woningconcepten grotendeels hetzelfde. ‘Dat heeft als voordeel dat je maar één keer ontwikkelkosten hebt en dat je makkelijk kunt schakelen en opschalen’, zegt directeur Marinus den Harder van Trebbe. Hij werkt graag met en voor corporaties. ‘Zij bouwen en ontwikkelen met een maatschappelijk doel voor ogen. Dat past bij ons. Wij zijn een vijfde-generatiefamiliebedrijf, bij wie het om meer gaat dan alleen geld verdienen. Uiteraard vinden we corporaties ook fijne klanten, omdat ze ons continuïteit bieden.’

De samenwerking tussen de corporaties en de bouwbedrijven staat of valt met vertrouwen en openheid. Buma: ‘Wij zijn opdrachtgever en de bouwer is opdrachtnemer. Dat is een ongelijke positie. Bij Bouwstroom Noord hebben we daarom gezegd: we gaan aan dezelfde kant van de tafel zitten. Daarmee bedoel ik dat we over alles open met elkaar willen praten.’

Den Harder geeft daarvan een voorbeeld: ‘Bij prijsvorming is transparantie altijd een lastig punt. Bij Bouwstroom Noord zorgt het wederzijdse vertrouwen ervoor dat we transparant kunnen zijn. Het vertrekpunt daarbij is dat we elkaars belangen goed begrijpen. Dat wederzijdse begrip ervaar ik als iets unieks. Dat merk je ook als er een project wegvalt, bijvoorbeeld vanwege een issue met vergunningen. Daardoor wordt de bouwstroom onderbroken. Daar kun je over gaan zitten mopperen, maar je kunt ook samen naar een oplossing zoeken, met oog voor individuele én gezamenlijke belangen.

Niet bang voor eenheidsworst

Voortbordurend op de soms opspelende vertraging in een vergunningentraject, zegt Den Harder: ‘De samenwerking tussen corporaties en bouwbedrijven mag binnen Bouwstroom Noord dan uitstekend zijn, je zit altijd nog met de gemeentes. Die zouden processen moeten ontwikkelen om de versnelling van het bouwproces mogelijk te maken. Een heel positief voorbeeld daarvan is de gemeente Assen, die actief meedenkt over manieren om de bouwstroom op gang te houden.’

Assen onderzoekt onder meer de mogelijkheden van een efficiënter vergunningenproces, zegt Cor Staal, wethouder Wonen in die gemeente. Assen heeft, zoals vrijwel elke gemeente, een flinke bouwopgave. In 2031 moeten er, gerekend vanaf 2021, circa 3.000 nieuwe woningen gebouwd zijn. En daar is de vervanging van 1.000 sloopwoningen nog niet eens bij inbegrepen. Inmiddels zijn er 1.200 woningen gerealiseerd en liggen er plannen klaar voor nog eens 2.150 woningen.

Staal: ‘Ook in de omgevingsplannen zouden we rekening moeten houden met efficiënt en betaalbaar bouwen. Waarom zou je lessenaarsdaken voorschrijven, terwijl het woningconcept zadeldaken heeft? Die laatste zijn veel goedkoper. Om dat soort problemen te voorkomen, zou het zinvol zijn als ambtenaren in een vroeg stadium worden betrokken bij de projecten van Bouwstroom Noord. En wat ook goed zou zijn, is als we woningconcepten die elders al gerealiseerd zijn, niet meer hoeven toetsen. Daar willen we naartoe.’

Bang voor een ‘eenheidsworst’ zijn ze in Assen niet, zegt Staal. ‘Bouwstroom Noord werkt dan wel met vaste pmc’s, maar het zijn goed doorontwikkelde producten en daar houd ik van. Bovendien kun je desgewenst aan de buitenkant van de woningen toch nog wel wat cosmetische veranderingen aanbrengen.’

Tijd en energie

Ook Trebbe en Woonservice zien vrijwel alleen maar voordelen in de aanpak van Bouwstroom Noord, al zijn er wel wat uitdagingen, zegt Den Harder: ‘Je moet, vooral in het begin, veel tijd en energie in de samenwerking steken. Bovendien moet je je organisatie meenemen in deze werkwijze. Ook daar gaat tijd in zitten.’

Buma zegt dat het kan voorkomen dat Woonservice met een project wil beginnen, maar moet wachten tot een project van een andere corporatie is afgerond. ‘Maar dat is slechts een klein nadeel, want over het algemeen bouwen we veel sneller dan voorheen. Dankzij de zeer goede planning kunnen we écht produceren.’