‘Je hebt er meer invloed op dan je denkt’

Corporaties hebben het op zich genomen om 300.000 huurwoningen te bouwen tot en met 2030. Maar of dit aantal ook werkelijk wordt gehaald, is de vraag gezien de huidige tegenwind. Staf Depla, voorzitter van de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, blijft optimistisch. ‘We moeten kijken wat er wel kan. Vaak meer dan je denkt. Daar willen wij graag bij helpen.’

De bouw van betaalbare sociale huurwoningen op gang houden en versnellen. Met dit doel spraken het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en Aedes september 2020 af zich samen hard te maken voor de bouw van 150.000 sociale huur- en 10.000 flexwoningen.

Tegelijkertijd initieerden zij de gezamenlijke Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties om de voortgang te monitoren en de bouw van deze woningen aan te jagen. Met beleidsadviezen en interventies – gevraagd en ongevraagd.

Voor het monitoren koerste de Taskforce vooral op de data van de Regelingen Vermindering Verhuurdersheffing (RVV). Die gaven corporaties en andere verhuurders onder meer korting op de verhuurderheffing bij de bouw van woningen.

De verhuurderheffing is inmiddels van de baan. Maar de Taskforce, waar het Interprovinciaal Overleg zich intussen bij heeft aangesloten, blijft de vinger aan de pols houden. Ook met het oog op de doelstelling uit de Nationale Prestatieafspraken om uiterlijk 2030 300.000 sociale huur- en middenhuurwoningen te bouwen.

De voortgang van de nieuwbouw baart de Taskforce zorgen. Er is weliswaar een versnelling te zien in de sociale woningbouw, maar de cijfers blijven nog achter bij de ambities, blijkt uit de recent gepubliceerde najaarsrapportage.

Toch zit de Taskforce niet bij de pakken neer. Woningcorporaties, die onder meer gebruikmaken van het Expertteam Wonen, doen er alles aan om de nieuwbouwproductie op te stuwen naar 25.000 per jaar. Met ondersteuning in de vorm van deskundigheid, diplomatie (‘relatietherapie’, aldus de najaarsrapportage) en adviezen.

Hoe is de Taskforce tot nu toe gevaren? En, wat kunnen corporaties daarvan leren? Staf Depla, voorzitter van de Taskforce, blikt terug en – vooral - vooruit.

Lees door onder de illustratie.

150.000 nieuwe sociale huurwoningen in 2025, 300.000 in 2030 waarvan 50.000 in het middensegment: hoe belangrijk zijn die aantallen?

‘Ik vind dat je naar die getallen moet blijven kijken. Die zijn er doordat er gewoon heel veel mensen op zoek zijn naar een huis. Je kunt wel zeggen: we doen ons best. Maar dat is niet genoeg. Je moet dan op zoek naar andere wegen. Zonder doelstellingen mis je de urgentie, dat is te vrijblijvend.’

Bij tegenwind moet je harder trappen, zegt minister De Jonge. Is dat ook het adagium van de Taskforce?

‘Ja, wij zijn blij met deze minister. Hij zet de volkshuisvesting weer op de agenda, niet alleen met woorden. Hij komt met geld, met infrastructuurprojecten afgestemd op grote bouwlocaties, met de regiewet. Dat is belangrijk. Je kunt als woningcorporatie nog zo je best doen, als de gemeente zegt dat zij geen sociale woningbouw wil, begin je niets. Ik ken bijvoorbeeld een gemeente waarin veel arbeidsmigranten werken. Die wil geen sociale woningbouw. Dat is toch gek: ze mogen daar wel werken, maar niet wonen!’

Veel aanbevelingen die de Taskforce de afgelopen 2 jaar heeft gedaan, zijn inmiddels opgepikt. Waar valt nog winst te behalen?

‘Kijk verder, er is veel mogelijk. Onze inzet is er nu vooral op gericht om die mogelijkheden te benutten. Kijk eens bij collega’s die wel veel hebben gebouwd. Dat geldt ook voor gemeenten. Veel corporaties zijn bereid om in de planvorming werk naar zich toe te trekken. Dat is een goede zaak, want veel gemeenten hebben te weinig capaciteit.’

‘Het valt mij op dat er nu teveel mensen zeggen: we hebben tegenwind, dus het lukt niet. We hadden tegenwind: de verhuurderheffing. Ook toen waren er corporaties die wel bleven bouwen. Kijk naar die clubs, naar wat je er zelf mee kunt. Soms kun je er op eigen houtje echt niets aan doen, bijvoorbeeld omdat er geen locaties zijn of als de gemeente niet mee kan of wil doen. Dan kijk je naar andere gemeenten, je gaat naar de provincie of schakelt ons in. Dan proberen wij dat weer glad te strijken.’

Weten de corporaties en andere partijen jullie te vinden?

‘Sommige wel, sommige niet. Corporaties zijn soms terughoudend, omdat ze de goede relatie met de gemeente niet willen verstoren. Maar daar weten wij wel raad mee. We zijn onlangs bij de VNG langs geweest om met voorbeelden te laten zien dat we met experts de boel weer in beweging krijgen.’

‘Vaak is er meer mogelijk dan je denkt. Soms ook nemen we zelf het initiatief, naar aanleiding van cijfers of signalen die we krijgen. Dan kijken we of we iets kunnen betekenen. We zijn geen toezichthouders, we kijken waarmee we kunnen helpen.’

Wat is een voorbeeld van een geslaagde interventie?

‘In Leeuwarden wilde Habion een voormalig woonzorgcentrum verkopen. De seniorencorporatie wil zich meer concentreren op haar woningvoorraad in de Randstad. De gemeente en de bewoners wilden graag dat een andere corporatie dit zou overnemen zodat de 140 huurwoningen behouden zouden blijven voor de sociale woningbouw.’

‘WoonFriesland wilde het wel overnemen, maar beide partijen werden het niet eens over de prijs. Toen heeft Hein de Haan, wethouder in Leeuwarden en collega-bestuurslid bij de Taskforce, ons gevraagd te bemiddelen. Dat is gelukt. Alle partijen zijn er mee geholpen. De gemeente brengt extra grond in waarop 300 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden. Hierdoor kon WoonFriesland het bod verhogen. Habion kreeg meer geld. En de gemeente is blij met het behoud en de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen.’

Jullie hebben inmiddels 62 keer geïntervenieerd en daarnaast met 8 corporaties aan tafel gezeten die relatief veel bouwen. Wat kunnen we daarvan leren?

‘Het is erg belangrijk dat corporaties een heldere visie hebben op hun rol binnen de gemeente of binnen een bepaalde buurt of doelgroep. En het is van belang dat corporaties hun interne besluitvorming goed op orde hebben. Dat ze ‒ als zich ergens een kans voordoet ‒ van de werkvloer tot aan de raad van commissarissen helder hebben wat de randvoorwaarden en condities zijn om ergens ja of nee tegen te zeggen.’

‘Je moet snel kennis kunnen mobiliseren. Grote corporaties hebben die kennis zelf in huis, andere hebben nauwe banden met adviseurs of bureaus om snel te kunnen zien of een kans ook echt een kans is: of het bestemmingsplan gemakkelijk is te realiseren, hoe het met de flora en fauna zit.’

‘Een andere succesfactor is een goed netwerk in de omgeving, met ontwikkelaars, met de gemeente. Dan ben je erbij als zich kansen voordoen en weet je wie je aan de jas moet trekken als iets stagneert. Zelf grondposities durven innemen, helpt ook.’

‘Verder hebben deze corporaties vaak meerdere ijzers tegelijk in het vuur. Met woningcorporatie de Alliantie hebben we bijvoorbeeld gesproken. Die doen aan herstructurering, ze zijn actief op eigen grond, op nieuwbouwlocaties; als het ergens tegenzit, kun je ergens anders extra gas geven.’

Hoe varen deze corporaties financieel?

‘Ze staan er niet veel beter voor dan gemiddeld. Het succes had meer te maken met een heldere strategie, een uitgelijnde organisatie, dat ze voor de gemeente dingen doen en dat ze een goede afdeling projectontwikkeling hebben met goede mensen.’

Welke boodschap wilt u meegeven?

‘Natuurlijk: er zit van alles tegen, maar het kan wel. Je hebt er meer invloed op dan je denkt. Je hebt de plicht om er het maximale uit te halen. Daar willen wij graag bij helpen.’