Co-makerschap is de sleutel

Het verduurzamen van woningen met een slecht energielabel is geen eenvoudige opgave. Ze liggen vaak verspreid over verschillende complexen. En het vraagt tijd en aandacht om huurders mee te nemen in de plannen. Toch kunnen corporaties en leveranciers wel degelijk mooie resultaten boeken én versnellen. Het geheim is co-makerschap.

In 2050 moeten alle woningen in Nederland zijn losgekoppeld van het aardgas. Voor woningcorporaties is er een tussendoel: in 2028 moeten 250.000 woningen met een slecht energielabel (E, F en G) opgewaardeerd zijn naar label D. En dat is een uitdaging. Want daarbij zijn verschillende partijen betrokken.

Zo ligt de regie van de verduurzamingsopgave bij de gemeente, maar de gemeentelijke wijkuitvoeringsplannen lopen niet altijd synchroon met de strategie van de corporatie. In het gemeenteplan krijgen particuliere woningeigenaren een advies en soms ook een aanbod om hun woning te verduurzamen. Gemeenten willen daarnaast samenwerken met corporaties, zodat ze bijvoorbeeld een complex of straat meteen kunnen aansluiten op een warmtenet. Maar een corporatie heeft voor dat complex misschien pas over 10 jaar een renovatie gepland.

En om het nog lastiger te maken: je hebt ook de netbeheerders nodig. Want als een buurt warmtepompen en zonnepanelen krijgt dan moet het elektriciteitsnet verzwaard worden. Netcongestie blijkt steeds vaker een belemmering in de verduurzamingsopgave.

Oog hebben voor elkaars belangen

‘Verbouwstromen probeert van dat speelveld een werkende machine te maken’, aldus Sjoerd Klijn Velderman van Verbouwstromen, een non-profit initiatief dat renovatie van bestaande woningen stimuleert. ‘Daarvoor moeten corporaties, gemeenten en netbeheerders oog hebben voor elkaars belangen en over een langere periode willen samenwerken. Dat vergt een aanloop, maar als dat lukt, dan is het een uitvoeringsmachine die niet meer te stoppen is. De meerjarige afspraak vormt het fundament onder alle plannen. Hoe helpen we elkaar om het doel te halen?’

Wat is er nodig om van de verduurzaming van woningen een succes te maken? ‘Dit is een ombouwoperatie. De bestaande woningen moeten opnieuw ontworpen worden, een beetje alsof je een auto met een verbrandingsmotor ombouwt naar een elektrische auto. Iedere corporatie moet weten wat de eigen opgave is voor de komende 10 jaar’, aldus Klijn Velderman.

Inzetten op arbeidsproductiviteit

‘Je moet ook de bedrijven aan de aanbodkant meenemen: aannemers, vastgoedonderhoudspartijen en installatiebedrijven. Die stonden de afgelopen jaren niet te trappelen om zich met zo’n omvangrijke opdracht bezig te houden. Ze hadden hun handen vol aan het reguliere onderhoud. Daarom zetten we vol in op het verhogen van de arbeidsproductiviteit. Dan kun je met dezelfde mensen tot wel 10 keer zoveel woningen verduurzamen.’

~ Lees verder onder de illustratie ~

‘Wanneer je als afnemende partij langjarige afname garandeert, dan gaan aanbieders hun processen daarop inrichten, op schaal inkopen, noem maar op. Ze krijgen ook makkelijker toegang tot de investeringen die ze daarvoor nodig hebben. Ik heb vroeger aan wedstrijdzwemmen gedaan. Daar heb ik geleerd dat je soms eerst moet inhouden om vervolgens te kunnen versnellen. Dat geldt hier ook. Het kost tijd voor je alles in stelling hebt gebracht. Maar ben je eenmaal zover, dan kan het hard gaan.’

Aannemer direct betrekken

Vidomes is samen met 4 andere woningcorporaties in de regio Haaglanden een langdurige samenwerking aangegaan met 5 vaste aannemers. In 8 jaar tijd willen ze zo 9.000 sociale huurwoningen renoveren en verduurzamen. Niels Vlieg, manager vastgoedontwikkeling bij Vidomes: ‘Het aantal projecten gaat vertienvoudigen, maar je wilt niet met 10 keer zoveel partijen werken. Door met vaste partijen samen te werken hoef je niet het wiel opnieuw uit te vinden tijdens ieder project.’

De voordelen van een vaste relatie tussen corporatie en aannemer zijn groot. Het kan sneller en efficiënter, omdat je zonder aanbesteding bij ieder project de aannemer direct kunt betrekken. En als aannemer ben je 8 jaar lang verzekerd van een basisomzet met een gegarandeerde winst bij een betrouwbare opdrachtgever. Maar daar stopt het voordeel niet.

Vlieg: ‘Het volume jaagt de innovatie aan. Een besparing van € 100 per woning op een ventilatiesysteem krijgt bij een project van 20 woningen weinig aandacht, maar als je die besparing op 9.000 woningen realiseert dan heb je het over € 900.000. Het wordt lonend om standaardprocedures te ontwikkelen voor het verduurzamen van een bepaald type woningen.’

Hoe realiseren we onze doelstellingen?

Om bij aanvang de geschikte bouwbedrijven te vinden, startte Vidomes een bijzondere aanbesteding: een best value procurement. ‘In plaats van te zeggen: “Dit willen we hebben, geef maar een prijs”, hebben we onze doelstellingen geformuleerd. Denk met ons mee hoe we die kunnen realiseren.’

‘Iedere aannemer heeft in 3 dossiers de risico’s, kansen en prestaties beschreven. Daarop hebben we bouwbedrijven geselecteerd. Nu gaan we die doelstellingen verder uitwerken. Hoe vul je bijvoorbeeld de huurdersbegeleiding in? Dat is een cruciaal onderdeel bij renovatie- en verduurzamingsprojecten. We werken vaak met kwetsbare groepen. Daarmee moet je goed communiceren.’

Hoe los je een groot probleem op als je weinig geld, weinig mensen en weinig tijd hebt? Het zijn vragen die elke woningcorporatie in Nederland moet beantwoorden als het aankomt op verduurzaming. Want in 2050 mag er nergens meer gas door de leidingen stromen en moet elk gebouw haast tot in perfectie zijn geïsoleerd, oftewel het moet CO2-neutraal zijn.

Podcastmaker Quintin Wierenga praat met Paul Kouijzer van woningcorporatie TBV Wonen en met Haico van Nunen, adviseur Duurzaam voorraadbeheer bij BouwhulpGroep over de uitdagingen en slimme oplossingen.

Hoe voorkom je dat je als corporatie te afhankelijk wordt van je aannemer? ‘Er is het gevaar van vendor lock-in’, beaamt Vlieg. ‘Als een aannemer vooraf al weet dat hij het project krijgt, dan kan hij vragen wat hij wil en bedingt hij kortingen bij leveranciers die wij niet krijgen. Dat spel om de winst te maximaliseren voorkom je met een prijsafspraakdocument. Daarin leg je zaken als winst- en risicopercentages, algemene kosten, algemene bouwplaatskosten en uurlonen vast. Voor de offertes van onderleveranciers en onderaannemers maken we een afspraak. Wij betalen wat jullie aan die partijen betalen en controleren dat in de boeken.’

Gelijkwaardige partners

Hoe bevalt dat co-makerschap in de praktijk? Woningcorporatie Parteon verduurzaamt zo’n 550 woningen met E, F en G-labels per jaar met aannemers BILTZ, Jan Vet en BKB Bouw, die als gelijkwaardige partners optreden. ‘Bij complexen die we in zijn geheel verduurzamen, komen we met de hele karavaan langs, inclusief de co-makers’, aldus Kees van Broekhuijsen, teammanager onderhoud bij Parteon. ‘We organiseren bewonersavonden, leggen uit wat we gaan doen, vragen naar de wensen.’

Een co-maker helpt om de juiste beslissingen te nemen. ‘We kijken bijvoorbeeld samen wat de beste aanpak is voor een complex. Bij verduurzaming maken we gebruik van natuurlijke onderhoudsmomenten. Is het dak nog goed genoeg of moet het vervangen worden? In dat geval kunnen we het meteen isoleren. De co-maker kijkt met ons mee. Daardoor zien we veel scherper of we op de dagelijkse onderhoudskosten besparen als we het dak vervangen. Als je het juiste moment kiest, dan scheelt dat veel geld.’

Voordeursleutel

‘3 keer per jaar hebben we een co-makersoverleg. Daar wisselen we ervaringen uit. Zo leer je van elkaar. De samenwerking vraagt om mondige mensen. Als het fout gaat, dan wordt er al snel met het vingertje gewezen. Dat willen we niet. We bespreken het met elkaar. Wat leren we ervan? Als wij het niet goed doen, dan moet je het durven zeggen. In een traditionele klant-leverancierrelatie is dat ingewikkeld. Dan is het al snel: ik bepaal want ik ben de opdrachtgever’, legt Van Broekhuijsen uit.

‘Ik heb letterlijk de voordeursleutel van hun hoofdkantoor. Dat zegt wat’, aldus William van de Pol, senior commercieel manager bij BILTZ, over zijn samenwerking met Parteon. ‘Omgekeerd is het in feite net zo. We zijn als co-maker 100% transparant in wat we doen en wat we eraan verdienen. We kijken nu veel meer naar de total cost of ownership. We organiseren ook samen met co-makers een kenniscafé, waar we uitvoerders en werkvoorbereiders bijpraten over co-making.’

‘Het is een heel andere rolverdeling. Daardoor kun je meer met elkaar onderzoeken. We gaan bijvoorbeeld voor Parteon in een proef een aantal woningen isoleren met stro en sensoren installeren die het vochtgehalte meten. Zoiets doe je niet als het om een kortlopend project gaat. Parteon durft het avontuur aan te gaan. Ik vind dat ontzettend leuk.’