Stand van het land

‘Je zult maar te horen krijgen dat ze je huis gaan slopen’

Rob van den Broeke, directeur-bestuurder Rijswijk Wonen over de afwegingen

  4 minuten leestijd

In de Rijswijkse Bomenbuurt gaat Rijswijk Wonen 48 sociale huurwoningen slopen. Alle bewoners hebben een terugkeergarantie. Een nieuwbouwplan heeft de corporatie nog niet. ‘Bewust niet’, zegt Rob van den Broeke. ‘We gaan dat echt samen met de huurders en omwonenden maken. Dat vind ik onze dure plicht bij zo’n ingrijpend traject als sloop/nieuwbouw.’

Sloop moet het laatste redmiddel zijn.

‘Het is voor bewoners enorm heftig. Je zult maar te horen krijgen dat ze je huis gaan slopen. Daar zou ik zelf ook slecht van slapen. Je huis is je eigen plek, veilig en vertrouwd. Een particuliere eigenaar zal niet snel besluiten om het eigen huis te slopen en er alles aan doen om het te behouden.’

‘Ik vind dat het ook voor corporaties het laatste redmiddel moet zijn. Corporatiewoningen die in aanmerking komen voor sloop staan bovendien vaak in buurten waar mensen al decennialang met elkaar samenwonen. Dan sloop je dus niet alleen huizen, maar ook de hele sociale structuur. Voor Rijswijk Wonen geldt daarom: sloop is nee, tenzij.’

Rob van den Broeke – van oorsprong bouwkundige uit Delft – is sinds 2019 directeur-bestuurder van woningcorporatie Rijswijk Wonen. Hij is daarnaast onder meer bestuurlijk trekker van het thema verduurzaming en energietransitie binnen de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden.

In de Bomenbuurt in Rijswijk is het dus tenzij.

‘Ja. En aan het besluit om een deel van de Bomenbuurt te slopen zijn stevige afwegingen voorafgegaan. Het gaat om vooroorlogse woningen die 10 jaar geleden nog zijn opgeknapt. Onderzoek liet vorig jaar zien dat een groot deel van de bewoners nog steeds last heeft van tocht, vocht en schimmel. In sommige woningen waren de problemen zo groot dat de vloeren verzakten.’

‘We hebben gedetailleerd gekeken naar mogelijkheden om de woningen te behouden. Een grondige renovatie bleek meer dan € 200.000 per woning te kosten. En dan blijven het nog vrij kleine woningen en lossen we een aantal fundamentele knelpunten niet goed op.’

‘Er is een grens aan wat wij met ons maatschappelijk vermogen kunnen doen’

‘Daarom kan ik de keuze voor sloop en nieuwbouw hier verdedigen. Bewoners krijgen er kwalitatief een veel beter huis voor terug. Daarnaast is er een grens aan wat wij met ons maatschappelijk vermogen kunnen doen. Renovatie van de bestaande woningen zou een onverantwoorde besteding van dat geld zijn.’

Ondertussen blijft sloop ook voor deze bewoners enorm ingrijpend.

‘Zeker. Dat heb ik zelf ervaren tijdens de informatieavonden in de Bomenbuurt. Dat waren heftige bijeenkomsten. Hoe goed ons verhaal inhoudelijk ook mag zijn, het blijft voor de meeste mensen heel emotioneel om hun huis kwijt te raken. Een terugkeergarantie naar nieuwbouw in dezelfde buurt verandert daar in eerste instantie niet veel aan.’

‘Het duurt altijd nog een paar jaar voordat je weer terug kunt en je zult eerst ergens anders naar toe moeten. Dat idee leidt bij sommige bewoners tot een soort blinde paniek. Toch zijn er ook mensen in de Bomenbuurt die minder moeite hebben met de sloop. Omdat ze bijvoorbeeld al op leeftijd zijn en dit zien als stimulans voor een verhuizing die ze anders niet hadden aangedurfd. En dat de huizen echt op zijn, is natuurlijk niet iets wat wij verzinnen. Mensen bij wie de vloer al 4 keer vervangen is, vinden het fijn dat wij de knoop hebben doorgehakt.’

‘Mensen bij wie de vloer al 4 keer vervangen is, vinden het fijn dat wij de knoop hebben doorgehakt’

Er liggen nog geen plannen klaar voor de nieuwbouw?

‘Behalve dat bewoners moeten kunnen terugkeren als ze dat willen, hebben we nog geen concreet plan voor de nieuwbouw in de Bomenbuurt. Het is dus niet zo dat we bijvoorbeeld vanuit het ontwikkelperspectief van ons vastgoed al hebben gekozen voor verdichting door hoogbouw. Of dat we plannen hebben om hier ook te gaan bouwen voor mensen met middeninkomens en minder sociale huur. Het kan, maar het hoeft voor ons niet.’

‘Ons vertrekpunt zijn de huidige bewoners die recht hebben op comfort en veiligheid. Het is hun wijk en daarom gaan we samen met de huurders en omwonenden nieuwbouwplannen maken. Ik vind dat onze dure plicht bij dit soort ingrijpende trajecten en ik geloof echt dat we met deze aanpak tot iets moois gaan komen. Samen maken we de nieuwe buurt.’

In deze aflevering van ‘Meer dan een huis’ praten we over de afwegingen tussen renoveren en sloop/nieuwbouw. Hoe weeg je de belangen van de individuele huurder af tegen die van de huurder in het algemeen? Over dilemma’s in deze afwegingen praten we met André Thomsen, emeritus hoogleraar Woningverbetering en Woningbeheer TU Delft en Sander Heinsman, bestuursvoorzitter van Portaal.

Sloop/nieuwbouw vraagt dus om meer dan alleen goede communicatie met bewoners.

‘Communicatie hoort er uiteraard bij. We hebben informatieavonden georganiseerd, onze medewerkers zijn bij de bewoners op huisbezoek gegaan, we maken nieuwsbrieven, enzovoort. Ook hebben we bewoners opgeroepen een projectcommissie te vormen die namens alle bewoners met ons praat over zaken als herhuisvesting en vergoedingen.’

‘Dat zijn vooral de procedurele kanten rondom sloop. Voor corporaties is het vaak een natuurlijke neiging om daar alle aandacht op te richten. Volgens mij is het minstens zo belangrijk om bewoners echt vanaf het begin bij de nieuwbouwplannen te betrekken.’

‘Dat moet je dus wel organiseren. De eerste weken waren bewoners best argwanend: “Hebben jullie echt nog geen nieuwbouwplannen?” Je merkt dat mensen wat cynisch zijn geworden over instituties. Of het nu de landelijke overheid is, een gemeente of de corporatie. En of het nu komt door Groningen, de Toeslagenaffaire, of door sloopplannen elders in het land.’

‘We werken samen met een architect en met De Plekkenmakers, een organisatie die gespecialiseerd is in actieve participatie van bewoners. Zij gaan met de huurders en omwonenden kijken hoe de nieuwbouw eruit moet zien. Wat vinden mensen belangrijk? Hoe behouden we de eigenheid van de buurt? En omdat we toch opnieuw beginnen: waar hebben ze nu last van en wat moet er dus veranderen?’

Meer lezen over dilemma’s in de keuze tussen renovatie en sloop/nieuwbouw? Lees op Aedes.nl het artikel Hoe zit het nu met slopen en renoveren.

Of bekijk de Handreiking sloop/nieuwbouw of renovatie die Aedes gemaakt heeft op basis van inzichten van veel verschillende corporaties.

Tekst: Marjon van Weersch

Wil je elk kwartaal Aedes-Magazine in jouw inbox?

Gerelateerde artikelen

Portretten

Floor Milikowski