‘Bouwen bouwen past niet overal’

Er is een nijpend tekort aan sociale huurwoningen en op het gebied van duurzaamheid moeten grote stappen worden gezet. Dat is het grote verhaal. In de regio hebben corporaties en bestuurders soms heel andere – of extra – problemen. 3 wethouders over de knelpunten en oplossingen in de regio's Parkstad Limburg, NOZOWO (regio Zwolle) en Foodvalley. ‘Laten we het samen doen en ideeën uit de regio leidend laten zijn.’

Bouwen, opknappen en verduurzamen: dat is wat de komende jaren de sector te doen staat. De opgave is pittig: alleen al tot 2025 moeten er 150.000 nieuwe sociale woningen bijkomen, is de afspraak met het Rijk.

Het goede nieuws is dat er dankzij de structurele verlaging van de verhuurderheffing meer geld beschikbaar is: tot 2035 een extra investeringsruimte van 8,6 miljard euro. Dat geld is niet alleen bestemd voor bouw, ook in verduurzaming moet flink worden geïnvesteerd..

Ongeveer 250.000 woningen moeten voor 2028 een beter energielabel krijgen, anders krijgen bewoners korting op de huur. Daarnaast mogen er over 5 jaar geen slecht onderhouden woningen meer zijn. Deze maatschappelijke opgave stelt gemeenten en corporaties op de proef. Elke regio kent daarbij zo zijn eigen knelpunten, maar er zijn ook creatieve oplossingen.

Regio Parkstad Limburg - leefbaarheid

Structurele leegstand, slecht onderhoud en overlast: de leefbaarheid is in de regio Parkstad Limburg het grootste knelpunt, vertelt Tim Weijers, wethouder Wonen in de gemeente Kerkrade. De regio telt ongeveer 130.000 particuliere woningen. Vooral de arbeiderswijken die stammen uit de mijnbouwtijd, zijn zorgenkindjes in Heerlen, Kerkrade, Brunssum en Landgraaf.

Zo is het aantal ‘kwetsbare’ koopwoningen extreem hoog, waarbij de eigenaren moeite hebben om de hypotheek op te brengen, onderhoud te plegen of energiebesparende maatregelen te nemen. ‘Het gaat om maar liefst 20.000 woningen.’

De regio Parkstad Limburg werkt bij het verbeteren van de leefbaarheid samen met corporaties. ‘Die hebben de afgelopen jaren al fors ingegrepen met sloop en nieuwbouw. Waar we nu samen naar kijken is het particuliere bezit.’

Gemeenten en corporaties hebben hierover prestatieafspraken gemaakt. ‘Per jaar kopen corporaties 100 woningen op, soms met hulp van een zogenoemde inpondmakelaar, een bedrijf dat particuliere woningen eerst koopt en renoveert en vervolgens afstoot aan corporaties zodat zij die kunnen verhuren.’

Bij een eerste pilot hebben corporaties 20 woningen op die manier aangekocht. ‘Dat gaan we nu breder trekken in een groter zoekgebied en stevig opschalen.’ Het is een omslag, stelt de wethouder, die gaat zorgen dat woningen weer onderhouden worden en buurten meer leefbaar. ‘Corporaties hebben lang woningen verkocht aan particulieren, nu komen koopwoningen juist weer in de huursector terecht.’

De samenwerking gaat goed, zegt hij. ‘De gemeenten hebben regionaal regelmatig bestuurlijk overleg waarbij de corporaties ook aanschuiven. Er is een goede wisselwerking, we kunnen het niet zonder elkaar.’

Corporaties staan meer tussen de bewoners, vindt de wethouder. ‘Zij komen ook achter de voordeur, er worden contacten gelegd. Zo krijgen bewoners meer gevoel voor hun eigen wijk, wat de leefbaarheid verbetert.’

De kabinetsplannen bieden kansen, denkt Weijers. ‘De afbouw van de verhuurderheffing geeft lucht en we gaan zeker weer een beroep doen op het volkshuisvestingsfonds.’

Hij blijft wel kritisch. ‘Het credo bouwen, bouwen, bouwen, past niet overal. Wij zijn al jarenlang een krimpgebied, maar hebben naast verdunning ook behoefte aan vernieuwing. Je moet hier het juiste product op de juiste plek toevoegen, zoals geschikte woningen voor jongeren om die groep hier te houden, en levensloopbestendige woningen vanwege de vergrijzing.’

Meer weten over de regio?
Bekijk de factsheet regio Parkstad Limburg, onderzoek Opgaven en Middelen.

Zwolle - klimaatbestendigheid en waterberging

In Zwolle is klimaatadaptatie een hot item, vanwege de kwetsbare ligging van de stad in de IJssel-Vechtdelta. Wethouder Wonen Ed Anker: ‘Zwolle ligt op het laagste punt van Overijssel. Er stroomt ongelooflijk veel water uit de omliggende heuvels langs de stad. En bij noordwesterstorm stuwt het IJsselmeer het water ook onze kant op. ’

Om op het ergste te zijn voorbereid, is de stad volgens Anker daarom ‘bijna extreem bezig’ met een goede waterberging en waterafvoer. Dat gebeurt in de openbare ruimte met slimme oplossingen: het nieuwe stationsplein heeft een ingenieuze dubbele bodem om water op te vangen voordat het naar de lagergelegen woonwijken sijpelt. De fietsenkelder onder het plein fungeert als overloop bij extreme wateroverlast. ‘We ontwerpen de stad als een spons die water zo goed mogelijk vasthoudt.’

Ook bij alle bouwplannen in Zwolle staat de klimaatadaptatie hoog op de agenda. De gemeente werkt daarbij nauw samen met corporaties, vertelt Anker. ‘Waterbeheer is misschien niet het eerste waar een corporatie aan denkt. Maar hier begrijpen ze heel goed waarom het belangrijk is.’

Als voorbeeld noemt hij een groot project van Openbaar Belang, waar 180 woningen worden gesloopt en minimaal 230 sociale huurwoningen teruggebouwd. In die complexen wordt het water op ingenieuze wijze afgevoerd.

‘Via een soort drietrapssysteem waarbij water eerst op het dak wordt opgevangen, dan in de binnentuin, waarna het via een kanaaltje kan afstromen. Echt een slim ontwerp en een prachtig voorbeeld van een goede samenwerking, waarbij klimaatbestendigheid vanaf het begin een wezenlijk onderdeel is.’

Zwolle wil de komende jaren veel huizen bouwen. ‘Minimaal 1.000 woningen per jaar’, zegt Anker. ‘Dat is nodig omdat Zwolle een grote aantrekkingskracht heeft vanwege de centrale ligging en goede bereikbaarheid.’ Die ambitie vraagt om goede samenwerking tussen gemeente en corporaties.

Ook op bestuurlijk gebied versterken gemeente en corporaties elkaar. Ze trokken samen op in een poging een woondeal te krijgen van het Rijk, om de groei te kunnen versnellen. ‘Dat is nog niet gelukt, ondanks een motie in de Kamer. Heel jammer, want we konden de kortingen die erbij horen goed gebruiken.’

Meer weten over de regio?
Bekijk de factsheet regio NOWOZO, onderzoek Opgaven en Middelen.

Er wordt gewerkt aan een convenant met corporaties, projectontwikkelaars en beleggers om harde afspraken te maken. De corporaties zijn hierbij onmisbaar, zegt Dijksterhuis. ‘Alleen al vanwege de opgave van 30 tot 35% sociale huur bij nieuwbouw.’

Tijdens de bijeenkomsten wordt veel kennis gedeeld. ‘Corporaties nemen zelf initiatieven; binnenkort gaan we met de samenwerkende corporaties op excursie in Wageningen, kijken naar de warmtetransitie in sociale huurwoningen. Ik zie dat corporaties echt een vliegwiel kunnen zijn voor de transitie.’

Wat corporaties vooral inbrengen, zegt Dijksterhuis, net als zijn collega in Limburg, is de stem van de samenleving. ‘Zij staan dicht bij huurders, weten wat er leeft onder mensen met de lagere inkomens. Ze zorgen voor een realiteitscheck.’

Hij noemt meer voorbeelden van goede samenwerking in zijn regio. ’Anders Wonen, waarbij een aantal gemeenten samen met corporaties woonvormen neerzetten voor mensen die nergens meer terecht kunnen. We werken ook aan huisvesting voor arbeidsmigranten en we hebben in Nijkerk net een project afgerond met 50 tiny houses voor starters.’ Dat project bewijst hoe hoog de nood is, stelt hij. ‘Er waren 800 gegadigden.’

Dijksterhuis is blij dat er een nieuw kabinet is. ‘De afbouw van de verhuurderheffing geeft lucht. Dat er een nieuw ministerie voor woningbouw is opgericht, bewijst dat de regering het onderwerp serieus neemt.’

Tegelijkertijd is hij waakzaam. ‘Als het Rijk zegt: ‘Plemp daar maar 40.000 woningen neer’, dan gaat het niet goed. Laten we het vooral samen doen en de ideeën uit de regio leidend laten zijn. Dat is de enige manier om met draagvlak betaalbare woningen te realiseren. Wij weten wat er leeft bij de inwoners, kennen de locaties, de projectontwikkelaars en corporaties.’

De urgentie wordt gevoeld bij de regering stelt hij. ‘Maar het woonprobleem los je niet in 2 jaar op. Er moeten ook mensen zijn om plannen te maken en die woningen te bouwen. Dat kan weleens de echte bottleneck worden.’

Meer weten over de regio?
Bekijk de factsheet regio Foodvalley, onderzoek Opgaven en Middelen.

Hoe staan andere regio's ervoor?
Samen met de corporaties in 25 regio's heeft Aedes in 2021 de regionale opgaven en middelen in kaart gebracht in regionale factsheets.
Aanleiding was het onderzoek Opgaven en middelen corporatiesector, juli 2020. 

Tekst: Rivka Groenier, illustraties: Yoko Heiligers

Wil je elk kwartaal Aedes-Magazine in jouw inbox?