Projectontwikkelaar over samenwerken in gebiedsontwikkeling

Corporaties alleen kunnen de woningnood niet oplossen. Samenwerken met gemeenten én marktpartijen is nodig. BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling is zo’n marktpartij. Harm Janssen, directeur BPD Nederland reageert op een aantal stellingen. ‘Samen bouwen we meer woningen dan ieder afzonderlijk en maken we wijken gemengder.’

‘Daar ben ik het voor de volle 100% mee eens. Bij de huidige omvang van de woningnood zijn er nauwelijks situaties denkbaar waarin deze 3 partijen niet moeten samenwerken. We moeten met elkaar oplossingen vinden voor de grote vraag naar betaalbare woningen. Over de volle breedte. Er is behoefte aan meer sociale huur, middenhuur, sociale koop en vrije sector-koopwoningen. ’

‘Bij dat vraagstuk zijn alle 3 de partijen betrokken. En we zien in de praktijk steeds vaker dat die samenwerking succesvol is. Op verschillende plekken in het land werkt BPD samen met corporaties aan gebiedsontwikkeling.

‘Kijk bijvoorbeeld naar wat we met Mitros in Utrecht doen. In de wijk Overvecht ontwikkelen wij nieuwe middenhuurwoningen op de plek waar Mitros een complex met sociale huurwoningen heeft gesloopt. In ruil daarvoor ontwikkelen wij voor de corporatie op locaties elders in de stad weer nieuwe sociale huurwoningen. ’

‘Zo bouwen we samen meer woningen dan we ieder afzonderlijk hadden kunnen doen en worden wijken gemengder. Natuurlijk zitten we bij zo’n project samen met de gemeente aan tafel. Die heeft er belang bij dat er in de hele stad een gevarieerd aanbod van woningen komt.’

‘Dat klopt, het is geen hit-and-run. Wij houden onze middenhuurwoningen langjarig voor de middenhuur beschikbaar in plaats van ze binnen een aantal jaar om te zetten naar de vrije huur- of koopsector. Met zo’n aanpak los je geen wooncrisis op, dan ben je alleen maar water naar de zee aan het dragen. ’

‘Wij willen langdurig betrokken zijn bij een gebied. Met ons BPD Woningfonds ontwikkelen wij middenhuurwoningen door heel Nederland. We exploiteren die woningen ook zelf. Dat doen we 20 tot 25 jaar lang, met huren tussen 750 en 1.000 euro per maand. Zodat ze betaalbaar blijven voor mensen met een middeninkomen. ’

‘We merken dat veel woningcorporaties het fijn vinden dat wij die middenhuur voor onze rekening nemen. Dan kunnen zij hun investeringen volledig inzetten voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen en het verduurzamen van de bestaande voorraad.’

‘Ook bij het toevoegen van sociale koopwoningen zijn we ons bewust van onze verantwoordelijkheid voor de langetermijn. Voor starters is het steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. Starterswoningen worden tegenwoordig vaak snel al weer met flinke overwaarde doorverkocht. Daarom maakt BPD met gemeenten afspraken over een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Kortom: wij zijn een marktpartij met een lange adem. De wooncrisis is niet in een paar jaar opgelost.’

‘Die samenwerking is in ieder geval behulpzaam. Corporaties hebben vaak al een goede relatie met gemeenten. Zij maken samen prestatieafspraken om volkshuisvestingsdoelen te bereiken. Die brede invalshoek vinden wij als gebiedsontwikkelaar belangrijk. Goed wonen is geen kwestie van goedkope huizen bouwen en klaar is Kees. Een leefbare buurt is minstens zo belangrijk. Ook voor ons. ’

‘Maar het gaat toch vooral om het samenspel in de driehoek: corporatie, gemeente en marktpartij. Daarbij zien we overigens dat corporaties kritisch zijn in de keuze van de commerciële partners. Ze zoeken naar partijen met een lange adem en professionele kennis. Bij veel gemeenten en corporaties is niet meer voldoende capaciteit beschikbaar om al het werk te doen dat nodig is.’

‘Gebiedsontwikkeling wordt steeds complexer, er moet aan veel eisen worden voldaan. Energiezuinig, klimaatadaptief, betaalbaar. Dan is het prettig om te werken met een ervaren commerciële partij die voldoende deskundige mensen in huis heeft. Dat helpt ook bij het bedenken van innovatieve oplossingen. ’

‘Zo heeft BPD samen met DeltaWonen in Zwolle een complex gerealiseerd met een autodeelplan voor de bewoners. Door zo’n nieuwe kijk op mobiliteit hoefden we de schaarse grond niet op te offeren aan parkeerplaatsen.’

‘Zeker en dat doen we ook. Betaalbaarheid is voor ons heel belangrijk. Een sociale huurwoning is voor ons een sociale huurwoning en dus niet ontwikkeld om weer snel naar de vrije markt over te hevelen. Hetzelfde geldt voor onze middenhuur. ’

‘We zouden nog meer betaalbare woningen kunnen realiseren als we op grotere schaal kunnen werken. Gebiedsontwikkeling moet voor ons uiteindelijk natuurlijk wel financieel rendabel zijn. Juist door de combinatie van sociale huur, middenhuur, betaalbare koopwoningen en woningen voor de vrije markt is dat mogelijk.’

‘Dat werkt pas in grotere gebiedsontwikkelingen van minstens 200 woningen. En met 1.000 is het vanzelfsprekend nog efficiënter. Dan kun je bovendien goedkoper materialen inkopen en efficiënte bouwmethoden inzetten. Opschaling is dus echt een essentiële voorwaarde om meer tempo te krijgen in het toevoegen van betaalbare woningen.’