Nieuwbouw in een bouwstroom

Op meerdere plekken in het land hebben corporaties plannen voor een bouwstroom. Die begint meestal met het bundelen van de vraag naar nieuwbouwwoningen in een gezamenlijk inkooptraject. In Zuidoost-Brabant lopen 13 samenwerkende corporaties en 9 gemeenten daarbij voorop. Wat hebben ze daar al geleerd?

Ze zijn inmiddels ambassadeur voor het fenomeen bouwstroom. Niet meer ieder voor zich nieuwbouwprojecten ontwikkelen, maar met andere corporaties woningconcepten collectief inkopen bij dezelfde bouwers. Liefst in samenwerking met gemeenten.

Concessies van alle partijen
De Oirschotse wethouder Piet Machielsen en directeur-bestuurder Bas Sievers van Woonpartners in Helmond vertellen het verhaal over ‘hun’ bouwstroom in Zuidoost-Brabant in de media en op landelijke bijeenkomsten als de vastgoedbeurs Provada. Ze delen hun ervaringen ook rechtstreeks met corporaties en gemeenten elders in het land. Hun boodschap is enthousiasmerend, maar bevat ook een kleine disclaimer: een bouwstroom ontwikkelen gaat niet vanzelf. ‘Het vraagt om concessies van alle partijen’, zegt Sievers. ‘Die partijen moeten samenwerken en daarvoor moeten we continu alert blijven’, vult Machielsen aan.

In januari ondertekenden de 13 corporatiedirecteuren en 9 wethouders uit het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de gezamenlijke opdracht aan Heijmans en BAM Wonen voor de bouw van 1.000 sociale huurwoningen in 5 jaar. De fase van het gezamenlijk inkopen was daarmee afgerond.

Afstappen van project-denken
Hoe is de SGE-Bouwstroom begonnen? ‘Collectieve inkoop was niet ons doel’, benadrukt Sievers. ‘Het is voor ons slechts een middel: meer en sneller nieuwe voordeuren realiseren, liefst voor een lagere prijs: dát is ons gezamenlijke doel. Wij hebben in Zuidoost-Brabant in korte tijd veel nieuwe, betaalbare sociale huurwoningen nodig.’

Begin 2019 spraken de corporatiebestuurders en wethouders al over de woonopgave in hun regio. Zij realiseerden zich dat in al deze 9 gemeenten dezelfde urgente behoefte bestaat aan betaalbare eengezinswoningen en appartementen. Dat leidde tot een gezamenlijke oproep aan marktpartijen om met voorstellen te komen voor de bouw van die woningen. Conceptuele, industriële bouw was geen voorwaarde, maar wel de uitkomst van het selectieproces. Heijmans en BAM Wonen kregen de opdracht en tekenden voor respectievelijk 500 eengezinswoningen en 500 appartementen.

Zo’n achterliggend doel is eigenlijk onmisbaar voor een succesvolle regionale bouwstroom, vindt ook Machielsen. ‘Gaandeweg dit intensieve samenwerkingstraject stuit je onvermijdelijk op hobbels en dan helpt het om weer even te focussen op dat gezamenlijke belang.’

Sievers: ‘In die zin werken we als 1 corporatie en 1 gemeente. We hebben vooraf geen afspraken gemaakt over de verdeling van de 1.000 nieuwe woningen over de individuele corporaties of gemeenten. Als je dat wel doet, zit je zo weer op het niveau van projectdenken. En daar willen we in deze bouwstroom juist vanaf.’

Massa is kassa
‘We zijn gewend om projectmatig in te kopen’, legt Sievers uit. ‘Voor de meeste corporaties betekent dat afzonderlijke nieuwbouwprojecten van een stuk of 20 woningen hier en daar. Daarmee maak je geen massa. En “massa is kassa”. Dat hebben we in het inkooptraject van de SGE-Bouwstroom zelf ondervonden.’

In de overeenkomst met de 2 bouwers is een vaste prijs afgesproken. Dat beschermt corporaties in elk geval tegen de onvermijdelijke prijsstijgingen. Een aanzienlijk deel van de besparingen is daarmee gegarandeerd. Maar het gaat niet alleen om de prijs. ‘We merken ook dat de bouwers door deze afspraken meer kunnen investeren in het verbeteren van hun producten’, zegt Sievers.

Bestuurlijk doorzettingsvemogen
Het was even wennen voor de 13 corporaties om hun traditionele, projectgerichte inkoopproces te verruilen voor een collectieve inkoop van nieuwbouwwoningen. In de voorbereiding hebben de corporatiebestuurders daar met hun managers vastgoed en ontwikkelaars over gesproken, zegt Sievers.

‘Dat vraagt om bestuurlijk doorzettingsvermogen’, erkent hij. ‘Bijvoorbeeld om te voorkomen dat corporaties elkaar gaan overtuigen hoe de in te kopen woningen er precies uit moeten zien. Dat mondt uit in discussies over een wastafel links of rechts in de badkamer.’

Om elkaar niet te verliezen bij het formuleren van de gezamenlijke inkoopvraag adviseert Sievers corporaties gebruik te maken van De Woonstandaard van Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen (zie kader). ‘Daarin zijn de geformuleerde product-markt-combinaties gebaseerd op de grootste gemene deler van de vraag. Een prima vervanging van de traditionele programma’s van eisen van de afzonderlijke corporaties.’

Ook hier komt het hogere doel weer om de hoek kijken. ‘Iedereen zal concessies moeten doen aan de eigen manier van werken. Organisaties moeten in de veranderstand komen. Weet je wat daarbij helpt? Zinnetjes als “Zo doen we dat hier altijd” in de ban doen.’

Dubbele samenwerking
Het bijzondere van het SGE-traject is de dubbele samenwerking van corporaties en gemeenten. In de beginfase spraken de 9 gemeenten bijvoorbeeld af te onderzoeken hoe ze flexibeler kunnen omgaan met de welstandseisen uit de afzonderlijke beeldkwaliteitsplannen. Hetzelfde geldt voor een gezamenlijke uitvoering van omgevingsvergunningen. Dat draagt allemaal bij aan versnelling van het bouwproces.

Vooralsnog levert het streven naar ‘1 keer vergund, is overal vergund’ eerder meer dan minder werk op, erkent Machielsen. Een belangrijke les, vindt hij. ‘Nu extra intensief samenwerken en processen op elkaar afstemmen, betekent straks snelheid boeken. In die zin zijn we nog aan het oefenen.’

Nu de concrete uitvoering van deze grote, regionale bouwstroom dichterbij komt, is duidelijk hoe belangrijk het is om de samenwerking tussen die vele corporatiemedewerkers en gemeenteambtenaren goed te organiseren. Machielsen: ‘Je kunt niet volstaan met een gestructureerd plan van aanpak vanuit een stuurgroep van corporatie- en gemeentebestuurders. Je moet ook investeren in onderling contact op uitvoerend niveau. Daarom komen we regelmatig bij elkaar.’

Uiteindelijk hangt het succes van de SGE-Bouwstroom af van de stappen die we nu maken, zeggen beiden. Krijgen de samenwerkingspartners het voor elkaar om de komende 4 jaar 1.000 nieuwe huizen aan de sociale woningvoorraad toe te voegen? ‘Het heeft weinig zin om de project-ongebonden, collectief ingekochte woningen straks op een parkeerplaats neer te zetten’, zegt Sievers, ‘uiteindelijk hebben we bouwlocaties nodig.’

De corporatie- en de gemeentebestuurder vertrouwen erop dat dit zal lukken. Inmiddels zijn er al ruim 500 woningen verdeeld over een aantal locaties. Zonder afbreuk te doen aan het collectieve gedachtengoed. Als in één gemeente omwonenden onverhoopt tot aan de Raad van State de nieuwbouw blokkeren, gaat de SGE-Bouwstroom desnoods op zoek naar een locatie in een van de andere 9 gemeenten.