DUURZAAMHEID VERSUS BETAALBAARHEID

Een karakteristieke buurt in de wijk Heseveld in Nijmegen. Witte betonnen platen, platte daken en smalle straten verklaren de naam: Jerusalem. Dit jaar gaat alles plat. Hiervoor in de plaats komen 220 energiezuinige houtskeletbouwwoningen. Bijna allemaal gasloos. Een primeur voor een wijk van dit formaat.

In 2014 startte woningcorporatie Talis met onderzoek en plannen voor Jerusalem. Groot onderhoud blijkt niet haalbaar, vertelt projectleider Floor Schoenmakers van de corporatie. ‘De 220 woningen waren compleet op.’ In december 2018 beslist Talis daarom de typische Airey-woningen uit begin jaren 50 blok voor blok te vervangen door nieuwbouw op de bestaande fundering. Ze kozen voor Blokje Om van Dura Vermeer: een bouwconcept voor energiezuinige, betaalbare woningen in prefab houtskeletbouw. Met dit concept kun je in zes weken tijd een blok slopen en nieuwbouw opleveren.

Ondanks de actieve betrokkenheid van een bewonersprojectgroep vanaf de start van het project in Nijmegen, ontstond er onrust. Floor: ‘Sloop, renovatie, hogere maandlasten? Emoties liepen hoog op. Mensen konden niet bedenken hoe hun woning eruit zou gaan zien. Houtskeletbouw? Wat is dát? Sommige bewoners dachten dat ze een skihut zouden krijgen.’ 

Weerstand werd waardering
Samen met de bewonersprojectgroep zette Talis vol in op communicatie en het maken van een sociaal plan. Een speciaal kwaliteitsteam met bewoners, een historicus, de aannemer en architecten, bekeek de plattegronden en het gevelbeeld. Begin 2020 stemde 73,6 procent van de bewoners met de plannen in. ‘Weerstand maakte plaats voor waardering, zeker toen de eerste modelwoningen er in september 2020 stonden.’ Deze zomer zijn de eerste 46 woningen klaar. Na een verblijf van tien weken in een wisselwoning keren bewoners terug in een compleet nieuw huis.

Om dat voor elkaar te krijgen, lag er ook financieel een flinke opgave, vertelt projectmanager Sietse Jager. ‘Duurzaamheid versus betaalbaarheid. Een duivels dilemma. De woningen zouden in eerste instantie een aardgasaansluiting krijgen. Aardgasvrij was niet mogelijk zonder een hogere huur. De stap naar aardgasvrij kostte 2,3 miljoen euro. Met een subsidie van 650.000 euro van de provincie Gelderland en inzet van de gemeente is het uiteindelijk toch gelukt. Voor het restbedrag hebben we de korting op de verhuurderheffing ingezet.’

Warm huis bij -15 graden
In samenspraak met alle partijen is het Talis gelukt om de best passende oplossing te vinden om de huizen aardgasvrij te maken: een systeem met acht zonnepanelen, twee zonnecollectoren, zonneboiler, doorstroomboiler en vloerverwarming. Sietse: ‘De modelwoningen waren de hele winter warm. Ook bij een temperatuur van -15 graden: altijd een warme woning en warm water. De besparing op energielasten valt uiteindelijk hoger uit dan geraamd, door de zonnepanelen en het vervallen van het vastrecht voor gas. Een echte win-winsituatie.’

Vrije keus
Huurders meekrijgen bij energietransitie is vaak een uitdaging. In Jerusalem stemde 95 procent van de huurders ermee in toen de beslissing genomen was dat er nieuwbouw zou komen. Sietse: ‘We hebben iedereen in alle plannen meegenomen. Filmpjes, informatie op papier en via de website, bijeenkomsten om te laten zien hoe je kookt op inductie.’ De bewoners mochten zelf kiezen. Elk huis heeft een techniekruimte die geschikt is voor zowel een zonneboiler als een cv-ketel. ‘Bijna iedereen koos voor zonne-energie, slechts een enkeling wilde zijn gasketel houden.’

Weet wie waar woont
Er zitten wat uitdagingen in het project. Zoals tuinaanleg bij hoogteverschil en de installatie van nieuwe aansluitingen. Projectleider Floor Schoenmakers: ‘Wij vragen de afkoppeling en aansluiting van alle dienstleidingen aan. Dat vraagt goed overleg met nutsbedrijven en de gemeente, ook over de aanpak van de straten, het vervangen van riolering en de aanleg van glasvezel.’

Terugkijkend trekt zij nu al lering uit het project, vooral op sociaal vlak. ‘Ga je voor sloop/nieuwbouw? Informeer dan tijdig de afdeling sociaal beheer van de gemeente. Ken je pappenheimers. Weet wie waar woont. Bedenk ook dat een snelle doorloop voordelig is voor bewoners, maar dat het wel behapbaar moet zijn. Bij oplevering moet er nog ingericht en verhuisd worden. Dat kan veel stress geven.’

Dansende huisjes
Coen Vernooij (69) woont in Jerusalem en is beeldend kunstenaar. Op de kunstacademie heeft hij architectonische vormgeving gedaan. ‘Het is een bijzonder wijkje. Huisjes dansen twee aan twee de heuvel op.’ Ondanks de wat grauwige stenen kon Coen de oorspronkelijke indeling zeer waarderen. ‘Helder, zonder veel tierelantijnen. Die subtiliteit wilde ik behouden en daarom ben ik in de bewonerscommissie en het kwaliteitsteam gegaan. Er moest wel wat gebeuren, hoor. De wind waaide dwars door de huisjes. Cultuurhistoricus Leon van Meijel heeft een fantastisch historisch verhaal geschreven. Dat heeft architect Maarten Venhorst meegenomen bij het ontwerp. De eerste woningen staan er en ik ben blij dat de typische kenmerken van het oude Jerusalem in de nieuwbouw zijn terug te vinden.’

Optima forma
Talis heeft iets compleet nieuws neergezet, met behoud van historische kenmerken. Projectmanager Sietse Jager: ‘Houtskeletbouw, regenwater afkoppelen, prefab, sociale duurzaamheid. Al die pijlers samen maken het soms ingewikkeld, maar bepalen nu ook het succes. Duurzaamheid in optima forma. Bewoners hebben meebepaald in de vormgeving. Als iets er mooi uitziet zijn mensen er trots op, zorgen ze er beter voor en gaat het veel langer mee.’ Floor Schoenmakers: ‘Nu al kijken we trots naar wat we allemaal hebben bereikt. En dat met de beperkingen van coronatijd. Prachtige nieuwe huizen op de plek waar mensen al jaren wonen.’