‘We zijn het laatste vangnet’

Betaalbaar wonen staat onder druk, zeker in coronatijd. Tegelijkertijd staan corporaties voor grote maatschappelijke opgaven. Hoe gaan huurderscommissarissen om met dit dilemma? ‘Wij zijn het laatste vangnet. Na ons is er niets meer, alleen de straat.’ 

Als huurderscommissaris bij Portaal, Weller en woonstichting Charlotte van Beuningen kijkt Felicitas Crutzen bij elk besluit door de bril van de huurders. Sommigen knopen met moeite de eindjes aan elkaar, weet zij. ‘Denk aan een vrouw en haar dochtertje die één keer in de week douchen. Elke huurverhoging, al is het een tientje per maand, is dan te veel.’

Betaalbaar wonen staat bij corporaties onder druk. Tot en met 2035 komen woningcorporaties 30 miljard euro te kort om in het benodigde onderhoud, nieuwbouw van betaalbare woningen en verduurzaming te investeren, zo blijkt uit het rapport Opgaven en middelen, in opdracht van Aedes en drie ministeries. Om meer te investeren, kunnen corporaties – binnen de vastgestelde grenzen – de huur verhogen, maar daarmee raakt de corporatie vooral huurders die het al zwaar hebben.

Duivels dilemma
Een duivels dilemma, stelt toezichthouder Crutzen. ‘Neem de verduurzaming. Als we woningen isoleren, gaat de energierekening omlaag, dan kan de huur iets omhoog is de redenering. Maar als huurders niet stoken, omdat ze niet genoeg geld hebben, dan besparen zij geen kosten op de energie. Daar moet je als toezichthouder bij stilstaan.’

In de coronacrisis is de situatie voor kwetsbare huurders nog nijpender. Dat demissionair minister Ollongren de huren van 2021 bevroor, is goed nieuws voor huurders die het water aan de lippen staat. Tegelijkertijd kunnen hierdoor corporaties minder investeren, zoals in betaalbare woningen voor toekomstige huurders.

Haag Wonen bijvoorbeeld kan met een huurverhoging van 0,5 procent 90 sociale huurwoningen bouwen en 235 woningen verduurzamen, zo staat in de prestatieafspraken van dit jaar. De huurbevriezing zet daar een streep door.

Stilte voor de storm
Huurderscommissaris Charlie Ortega van Haag Wonen maakt zich grote zorgen. In Den Haag heeft één op de vijf gezinnen een laag inkomen. ‘We staan voor grote opgaven in de stad. Wij kunnen aan de knoppen van de huur draaien, maar dat is de minst wenselijke optie. Zeker nu. In de coronacrisis is het stilte voor de storm. Als de steunpakketten van het kabinet wegvallen, verwacht ik dat het aantal huurders met een laag inkomen toeneemt, en dus de noodzaak van meer betaalbare huurwoningen.’

Ortega, die als directeur van Stichting Leergeld Den Haag armoede van dichtbij kent, vindt dat betaalbare woonlasten de hele maatschappij aangaan, niet alleen de corporatie. ‘De verhuurderheffing van het Rijk helpt betaalbaar wonen om zeep. Dat weten we bij corporaties, maar dat geluid moeten we wel naar buiten sterk blijven uitdragen. Ook gemeenten spelen een belangrijke rol, zij kunnen hun inwoners met een laag inkomen ondersteunen.’

Haag Wonen houdt rekening met haar huurders. De corporatie voert een gematigd huurbeleid, de huur is 77,4 procent van de maximaal redelijke huur. De gemiddelde netto huur is 562 euro. ‘Een corporatie is geen armoedebestrijder, maar we kunnen wel de pijn verzachten. Al wordt dat met de verhuurderheffing en andere fiscale maatregelen steeds lastiger.’

Zonnepanelen
Woningstichting Den Helder, inclusief de raad van commissarissen (RvC), waakt ook over betaalbaar wonen in de marinestad, vooral voor de 6.200 huurders met een laag inkomen. Zo besloot de corporatie om portiekflats uit jaren 50 en 60 voorlopig niet te slopen.

De flats zijn niet meer van deze tijd, maar wel in goede staat. In deze flatwoningen – met een netto-huur van 433 euro – wonen nu 54 statushouders. Ook plaatste de corporatie gratis zonnepanelen op daken van 2.500 sociale huurwoningen. De huurders profiteren van een lagere energierekening.

Net als Haag Wonen loopt Woningstichting Den Helder echter inkomsten mis door de huurbevriezing in 2021: dit jaar ruim 400.000 euro, daarna structureel 800.000 euro. Huurderscommissaris Thea Dekker maakt een kanttekening: ‘Wij kunnen minder investeren. En de bevriezing van de huur geldt voor álle huurders. Terwijl sommigen best een verhoging kunnen opbrengen.’

Betalingsproblemen
Volgens Dekker heeft betaalbaar wonen voor de kwetsbare huurders hoge prioriteit in de RvC van de woningstichting. Recent stelde het bestuur voor om een huurder met betalingsproblemen aan te bieden naar een woning met een lagere huur te verhuizen.

‘We hebben dit in de RvC besproken, omdat dit geen gangbaar beleid is. Eigenlijk gaan we over de grote lijnen, maar ik vind het mooi dat dit individuele geval in de RvC aan de orde kwam. Het laat zien dat onze corporatie goed is voor huurders die het moeilijk hebben.’

Huurderscommissaris Crutzen pakt – waar mogelijk – haar kans om kwetsbare huurders te helpen. Zo nodigt ze de Voorzieningenwijzer uit voor de jaarlijkse BinnensteBuitendag in juni. Deze bijeenkomst met stakeholders van Weller organiseren de huurderscommissarissen en de huurdersorganisaties om en om.

Crutzen: ‘Ik gooi graag een steen in de vijver. Mensen die moeilijk rondkomen, hebben recht op voorzieningen die ze vaak niet aanvragen. De Voorzieningenwijzer helpt hun daarbij. Tijdens de bijeenkomst geven we voorlichting aan huurders, maar ook aan medewerkers van Weller en wethouders.’

Vangnet
Voorkomen dat huurders in de problemen komen, is een belangrijke taak voor de corporatie, vindt ook huurderscommissaris Ortega. Zo zet Haag Wonen onder meer budgetcoaches in. De preventieve aanpak werkt: het aantal huisuitzettingen over 20.000 sociale huurwoningen in Den Haag bleef vorig jaar beperkt tot elf.

‘Daar zijn we trots op. Maar zoals gezegd maken we ons zorgen, met alle opgaven die op ons bordje liggen. Bedenk wel: we zijn als corporatie het laatste vangnet. Daarna is er niets meer. Alleen de straat.’